이번 주엔 오랫동안 잘못 인식돼 왔던 재융자 수요자들의 재융자에 대한 판단의 근거와 상식에 대해서 짚어보고자 한다. 이를 위해 우선 그 동안 상식화돼 왔던 재융자 수요의 전형적인 유형들을 들어보자면, 일정 이상의 이자 차이(1~1.5%)를 보일 때 이자율과 기간을 바꾸는 형태의 재융자와 1, 2차를 묶는 재융자, 변동을 고정으로 바꾸는 재융자 그리고 약정기간(3~7년)이 되면 완전지불(pay-off)시켜야 하는 벌룬(Balloon) 프로그램에 대한 재융자 등을 들 수 있다.
여기서 필자가 지적하고자 하는 것은 재융자 그 자체가 아니라 이자율이 좋을 때면 누구나 상식적으로 30년, 15년 형태의 고정으로 재융자를 시도하는 판단의 한계를 변화시켜야 한다는 것이다. 장기 융자 프로그램들의 이자율이 좋다는 의미는 곧 다른 단기 프로그램이나 변동 프로그램은 더욱 유리한 이자율이 형성돼 있음을 의미한다.
그렇다면 당연히 잔여 거주 기간이 길게 남지 않은 이주 계획을 가진 이들은 굳이 15, 30년의 프로그램으로 재융자를 함으로써 단기 고정이나 변동보다 에퀴티의 이득도 없이 더 큰 페이멘트와 이자를 지불할 필요가 없음에도 불구하고 이를 무시한 채 장기고정을 무작정 선호하는 것은 크게 잘못된 상식이다.
변동이나 벌룬 프로그램을 가진 사람들의 경우엔 이러한 현상이 더욱 심화돼 있는 실정이다. 그러나 이 같은 경우에도 장기 거주가 예상되지 않는다면 예상 잔여 거주 기간을 커버할 수 있는 벌룬 형태의 3, 5, 7년 짜리 고정이나 일정 고정기간 후에 변동으로 바뀌는 일명 ‘하이브리드’라 불리는 ‘교체변동’(convert ARM)으로 다시 재융자하는 것이 더 유리하다.
한인들에게 익숙한 ‘네거티브 변동’(일명 option ARM)을 몇년 전에 받았던 경우에도 3~5년 사이에 이주할 계획이라면 현재의 낮은 미니멈 페이먼트(1.95~ 2.95%)를 겨냥하거나 마진이 더 낮은 은행의 ‘옵션 변동’으로 다시 재융자함으로써 고정으로의 상식적인 재융자보다 훨씬 큰 이득을 얻을 수 있다.
필자가 제시한 이러한 재융자 판단을 근거로 예를 들자면, 3년 내지 5년 안에 이주할 계획을 가진 사람이 30년 고정 이자율을 현재의 이자율과 0.5% 정도의 차이라면 재융자를 생각조차 않고 있겠지만 이를 3~5년짜리 벌룬(Balloon)으로 재융자하게 되면 기종의 이자율보다 1.5~2% 이상의 고정 이자율 차이를 지니게 된다.
이는 30만달러의 융자금을 기준으로 계산할 때 3~5년 동안 월 평균 320달러 안팎의 페이먼트를 절약하게 되므로 잔여 거주기간에 적게는 1만달러 크게는 1만9,000달러 이상의 이득을 얻을 수 있게 된다.
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제이 명 <키웨이 파이낸스 대표>