사상 최저금리의 융자시장 형성으로 유례 없이 많은 재융자가 이루어지고 있는 가운데 이자율과 기간(RATE & TERM)을 바꾸는 전형적 재융자가 봇물을 이룬 가운데 최근에는 현금 인출 형태의 ‘CASH-OUT REFINANCE’(이하 C/O REFI)가 급격히 늘고 있다.
이러한 상황은 두말할 나위 없이 모기지 금리의 초저현상과 가파른 주택가격의 상승으로 에퀴티 지분의 확대가 그 원동력이며 더불어 경제 불황의 조짐을 보이고 있는 사회 환경 또한 한 몫을 더하고 있기 때문이다.
또한 기존의 보유 이자율과 재융자 시의 이자율이 평균 1%정도는 차이가 나야하는 일반적인 재융자와는 달리 ‘C/O REFI’의 경우에는 기존 1차 모기지 이자율과의 차이가 1%미만이라도 현금 인출을 위해 별도의 2차 융자를 얻는 것보다는 훨씬 이득이 크므로 잠재적인 수요자의 층이 넓게 형성되어 있기 때문이기도 하다.
물론 아직도 많은 융자 수요자들이 잘못된 계산과 판단 하에 이자율 차이가 별반 없다는 이유로 기존의 1차 융자를 그대로 두고 2차 에퀴티 융자를 따로 신청하는 경우가 빈번하다. 하지만 이럴 경우엔 2차 융자금의 규모가 아주 작다거나 또는 단기간에 되 갚을 계획이 있어야 하며 그렇지 않고 융자 액수가 크거나 장기간 갚지 못한 채 페이먼트를 해야 될 상황이 예견된다면 당연히 ‘C/O REFI’를 통해서 현금을 인출하는 것이 유리하다. 예를 들어 비교해보자. 현재 모기지 1차 융자를 30년 고정 6.25%에 밸런스 20만달러를 가진 사람이 에퀴티를 활용해서 10만달러의 2차 융자를 추가할 경우, 2차 융자 마켓의 30년 고정 평균 이자율은 1차 융자보다 2∼2.5%정도 높은 것을 감안해 7.875%정도로 가정해 보자.
1차 페이먼트 1,231달러에 2차 페이먼트 725달러를 더해 1,956달러의 월 페이먼트를 지불해야 하지만 이를 현금 인출 재융자를 이용해 30만달러 하나로 묶어 융자하게 되면 기존의 1차 융자보다 0.5%밖에 차이가 안 나는 5.750%의 이자율이라 하더라도 월 페이먼트가 1,750달러가 되므로 월 206달러의 차액을 절약하게 된다.
또한 이렇게 함으로써 담보권을 소유한 은행이 하나가 되므로 필요할 경우 에퀴티만 충분하다면 다시 한 번 에퀴티 융자를 추가로 얻을 수 있는 여유도 확보하게 되는 유리함도 제공된다.
일반적으로 에퀴티 융자를 얻을 땐 2차보다는 3차 융자가 더욱 승인 받기도 어려울 뿐더러 큰 융자 액수는 더더욱 받기 힘들므로 충분한 에퀴티가 확보된 상태에서 1차 융자액이 크지 않음에도 불구하고 그를 그대로 둔 채로 2차 융자만 따로 받는 것은 절대 현명한 방법이 아니다.
에퀴티에 여유 지분이 충분하면서도 2차만 별도로 신청하는 것이 더 유리할 수 있게 되려면 2차 융자 액수가 작거나 빠른 시간 내에(1년 안팎) 빚을 청산하려는 목적일 때와 현재 형성된 모기지 이자율이 기존의 모기지 이자율보다 높을 때이다. 최근의 모기지 시장은 에퀴티와 이자율 모두 최상의 환경이다. 지금이야말로 ‘현금인출 재융자’가 최고의 조건을 갖춘 시기이므로 이를 적절히 활용하면 그 유용의 가치가 빛을 발할 것이다. (213)792-5133

제이 명 <키웨이 파이낸스 대표>