1. 은행 강제보험
은행 담보 부동산에 보험이 없으면 채무자에게 사전통고도 없이 특정 보험회사를 선정하여 강제로 보험에 가입(forced order insurance)시킨다.
그 후 보험료 청구서를 받는 순간에 경련을 일으키게 된다. 왜냐하면 개인이 직접 보험에 가입한 액수보다도 3배 정도 비싸기 때문이다.
은행은 보험회사와 밀착하여 비싼 차액을 삥땅쳐서 불법 수입을 만든다. 처음 융자받을 때는 은행이 보험가입 유무를 확인하기 때문에 보험에 가입된다.
그러나 보험갱신 청구서를 받고는 차일피일 하다가 지나쳐버린다. 은행은 이때를 호시탐탐 노렸다가 일방적으로 강제보험에 가입시켜 버린다.
주택 융자를 많이 제공하는 컨트리 와이드(Country Wide) 융자회사는 보험회사와 이렇게 결탁하여 부수입을 올렸다.
결국 단체소송을 당했다. 법원은 은행의 고의성을 인정해서 800만달러 배상과 86만달러 변호사 비용을 지불토록 2000년에 판결했다.
월드 세이빙(World Saving) 은행도 이런 소송을 당했다. 융자받은 사람들은 공정거래법 위반으로 1996년에 소송을 했다.
발보아(Balboa) 보험회사를 통해서 개인이 직접 지불하는 보험료보다도 3배나 비싼 것이었다. 은행은 연방법에 따라 비싼 보험료를 징수할 수 있다고 주장했다.
법원은 ‘은행이 성실한 협상의무 위반, 거짓 설명, 불공정 거래법 위반을 했고, 불공정 거래법은 주법이 연방법에 우선한다’면서 올 3월 은행 패소판결을 내렸다.
2. 월부금에 재산세, 보험료 포함(impound account/Reserves)
월부금에 재산세와 보험금이 포함된 것을 ‘임파운드’ 또는 ‘리저버’라고 한다.
주택 구입 ‘다운페이먼트’가 10% 이하, 즉 융자와 재산가치 비율이 90% 이상 초과할 때, 주택에 1개 이상 융자한 경우에는 자기 자산가치가 20% 이하 즉 담보비율 80% 이상, 재향군인 주택융자(VA)와 FHA 융자, 그리고 채무자가 재산세를 계속해서 2번 이상 체납했을 때는 ‘임파운드’를 요구할 수 있다. 여기에 해당 안되면 ‘임파운드’를 요구할 수 없다.
법적으로는 ‘다운페이먼트’ 10% 이하에만 ‘임파운드’를 요구할 수 있는데도 대부분 은행은 20% 이하에도 ‘임파운드’를 요구한다. ‘임파운드’는 은행을 위한 ‘융자 보증보험’(PMI)과는 다르다.
보험료는 1년1개월 분까지 선납하도록 요구할 수 있다. 대부분은 2개월 분의 선납을 요구한다. 재산세도 1년 분을 미리 받고 또 2개월 분 선납을 요구하기도 한다.
그러나 재산세 지불 일자는 매년 4월15일과 12월15일이므로 이 일자와 에스크로 종결 일자에 따라서 재산세 선납 월수가 변화된다. 재산세는 매년 2%씩 올릴 수 있다. 보험금도 올라갈 수 있다.
한인 김씨는 은행으로부터 재산세 상승으로 월부금 증가 통고를 받았다. 그런데도 김씨는 과거 월부금만 지불하자 은행은 월부금 체납으로 차압을 시작했다. 김씨는 체납금과 차압 경비를 지불했고 신용기록도 나빠졌다.
3. 임파운드 취소
1987년에 재융자 받을 때 ‘임파운드’로 지불했다. 소스 원(Source One) 은행은 보험료 증가를 통고했다. 채무자는 은행에 현재 ‘임파운드’ 월부금을 취소해 달라며 자기가 직접 보험료와 재산세를 지불하겠다고 했다.
경제적으로 이익이었다. 은행은 월부금에서 이 차액만큼 부족하므로 체납금과 과태금 지불을 요구했다. 은행이 차압을 시작하자 차압을 막기 위해서 체납금을 지불했다.
91년에는 재산세 증가로 월 20달러 추가 지불 통고를 받았지만 과거 액수대로 지불했다.
은행은 다시 차압을 시작했다. 채무자는 1992년 “지금까지 추가 지불된 돈을 환불해 달라! ‘임파운드’ 취소 요구를 거절한 것은 계약위반”이라고 소송을 했다.
은행은 93년에 월부금에서 재산세 지불할 것만 취소시키고 그동안 지불된 차액을 환불해 주었다.
법원은 96년에, 은행이 채무자에게 17만1,500달러 손해 배상과 75만달러 응징적 배상을 하라면서 재산 가치가 10% 이상 된다고 판결했다.
(909)684-3000

김 희 영
<김희영 부동산/ 융자 대표>