지난 몇년 사이에 부동산의 값이 많이 올라 부동산 투자가들은 부동산을 처분할 때 생기는 수익금의 세금문제로 많은 고민을 하게 됐다. 많은 투자가들이 더 큰 부동산으로 바꾸면 세금을 당장 안내고 연기할 수 있다는 조언을 받아 대부분 Tax Deferred Exchange에 대해 알고 있다.
즉, 지금 갖고 있는 부동산을 처분하여 그 돈을 본인이 갖지 않고 제3자에 맡겨놓고 45일 이내에 더 비싼 부동산을 지정하여 180일 이내에 그 부동산을 사면된다. 이론적으로는 매우 간단하지만 실제로는 더 복잡하다. 제일 큰 문제는 요즘 같이 좋은 매물이 적은 때에 집도 아니고 인컴 부동산인 경우 45일 이내에 조건도 맞고 내 마음에도 흡족한 매물을 찾아 에스크로를 연다는 것이 매우 어려운 문제이기 때문이다.
예를 들면 전에 40만달러에 산 상가를 75만달러에 팔아 현금(net equity)이 35만달러에 나온다 치면 35만달러 또는 그 이상 다운하여 100만~120만달러짜리 상가를 찾아보니 별로 맘에 드는 것도 없고 45일은 금방 다가오고. 발을 동동 구르다 마음에 안 들면서 또 시가보다 비싸게 나온 상가를 사는 분을 가끔씩 보아왔다.
다음과 같은 아이디어를 갖고 찾으면 훨씬 유연하게 교환매물을 구할 수 있다.
첫째: 100만~120만달러짜리 구하는 부동산이 꼭 한 채여야만 할 필요가 없다는 점이다. 여러 채를 합해서 다운페이와 가격이 Tax Free Exchange조건에 합당하면 된다는 점이다.
두번째: 부동산의 경우 인컴 부동산의 정의가 넓어 거의 모든 수익성 부동산 중에서 찾아도 된다는 점이다. 상가와 아파트는 물론 개인 집이나 콘도인 경우에도 1년 이상 세를 주면 된다.
그러므로 만일 위의 경우 상가 100만~120만달러짜리를 못 찾았으나 60만달러 짜리 좋은 매물이 나왔을 경우 나머지는 한창 잘 오르고 비교적 구하기 쉬운 40만~50만달러짜리 집을 사서 세를 주고 있다가 시간을 두고 찾아 다른 매물과 바꿀 수도 있다.
또는 1년 정도 세를 주었다가 자기가 그 후 그 집에 들어가 2년 이상 살다 팔면 한푼도 세금을 안 내도 좋으니 꿩 먹고 알 먹는 방법이 아닌가. 또는 25만달러짜리 콘도를 두채 사서 세를 주고 있다가 자기가 차례로 2년씩 살다가 팔아 세금을 전액 면제받을 수도 있다.
실제로 필자는 최근 20년 전에 세리토스 지역에 집 두 채를 투자로 샀다가 내년에 은퇴하여 다른 곳으로 이사하려는 분을 위해 다음과 같은 Tax Deferred Exchange를 계획하여 3개의 에스크로를 열었다. 그 분은 20년전 세리토스에 3베드룸 집을 각 약 12만달러 정도에 두채 구입하여 지금까지 저희 회사가 관리해 왔었다. 지금 현재 시가가 두채 합쳐 약 65만달러로 다른 투자자에 팔면 융자액과 비용을 제한 현금이 약 46만달러가 나오며 거의 이 모든 금액이 과세대상이 된다.
이 분이 살만한 집을 라미라다에 현재 5년된 깨끗한 집을 찾아 Escrow를 열었다. 마침 이 집을 파시는 분이 1년간 2,500달러에 lease back(집을 팔고 다시 그 집에 세 드는 것)하시겠다 하시니 모든 것이 이상적인 셈이다.
김 선생은 내년에 은퇴하신 후 그 집에 들어가 살려고 하니 2년만 사시면 그 후 세금을 연기가 아니라 아예 면제받을 수 있다. 약 50만달러에 대한 세금이 면제된다니 생각만 해도 즐겁지 아니한가.
(562)924-1411

성민경
<에이스 부동산>