융자 시장의 활황을 틈타 적극적인 광고 마케팅으로 융자 수요자에게 최근에 가장 많이 접해지고 전달되고 있는 ‘No Point’ 또는 ‘No Cost’라는 융자 프로그램을 소개한다.
일반적으로 융자 수요자들이 주택매입이나 재융자시 지불하게 되는 전체 소요비용은 크게 두 가지로 나눠지며 그 첫째가 ‘Loan Origination Fee’로 불리는 융자 수수료이며 둘째는 ‘Closing Cost’인 융자 제반비용이다.
‘No Point’라 함은 이중 융자 수수료(Loan Fee)만 지불치 않게 되는 것이고, ‘No Cost(No Fee)’는 모든 소요비용 전체를 지불하지 않는 방식을 뜻하는 것이다. 이러한 경비 절약 형태의 융자 방법은 거의 모든 모기지 은행이나 융자 브로커를 통해 고객들이 선택만 한다면 언제든 가능하며 이미 오래 전부터 존재해 왔던 융자 방식의 형태이다.
당연히 지불해야 될 부분을 절약한다거나 아예 지불하지 않아도 된다는 것은 언뜻(?) 생각하면 무척이나 매력적이다. 하지만 깊이 생각하고 계산을 해보면 주택융자에서의 이러한 선택방식은 백화점에서 같은 물건이라도 세일할 때 매입하는 식의 실질적 이득과는 전혀 다르며 오히려 지불치 않고 절약했다고 믿었던 액수보다 더 큰 손해를 감수하게 되는 경우가 대다수다.
그 이유는 주택융자 시 이러한 프로그램들은 은행이 실제로 비용을 공제해주고 같은 이자율을 제공하는 것이 아니라 ‘No Point’의 경우 고정이자율 기준으로 0.375~0.5%, ‘No Cost’의 경우 1% 이상의 이자율을 올리기 때문이다.
주택 매입이나 재융자를 도모하는 소비자들은 거의 대부분 융자신청 후 최저의 가능성으로 예상한다 해도 최소 3, 4년 이상을 거주하게 된다. 이에 대비해서 정상적으로 비용을 지불한 A의 경우와 같은 시기에 ‘No Cost’로 융자한 B의 경우로 손익계산의 예를 들어 보자.
융자금 32만달러를 기준으로 A는 대략 5,000달러의 비용을 지불하는 대신에 30년 고정 5.5%의 이자율로, B는 ‘No Cost’인 조건으로 6.5% 이자율로 재융자했을 경우 4년 후에 B는 A보다 월 페이먼트로 9,900달러를 더 지불하고 융자 밸런스는 3,000달러가 더 많게 되므로 총 1만2,900달러가 A보다 손해이므로 비용 5,000달러를 융자 초기에 절약한 덕에(?) 실제론 8,000달러의 손실을 기록하게 된다.
이를 7년 정도로 다시 계산하면 A와 B의 페이먼트와 에퀴티의 차액은 2만2,000달러가 되므로 B는 A보다 1만7,000달러를 손해보게 되는 것이다. 평균 거주기간을 생각하면 비현실적인 비교이긴 하지만 사상 최저의 이자율로 재융자하게 되는 현 시점에서 30년을 거주한다면 다시는 재융자가 필요 없으므로 이를 근거로 비교하면 A는 B보다 페이먼트 총액만으로도 7만4,052달러의 이득을 얻게 된다. (213)792-5133

제이 명
<키웨이 파이낸스>