1년전은 ‘필수’, 몇달만에 또 하기도

재융자‘하고 또 하기’붐
모기지 기록적 하락 계속

모기지 이자율이 최근 또다시 기록적으로 떨어져 재융자 다시 받기가 유행이다. 1년전에 재융자를 한 주택 소유주는 물론이고 불과 몇 개월전에 했던 사람들도 재융자를 다시 받고 있다. 이유는 재융자를 통해 깎았던 이자를 또 깎기 위한 것. 재융자를 다시 받음으로써 페이먼트가 한 움큼 잘려나간다. 모기지 이자율은 최근 5주간 계속 하락한데 이어 디플레 우려가 표면화된 지난주에는 또 한단계 고개를 꺾었다.

프레디맥 조사에 의하면 30년 고정 모기지 평균 이자율이 5.45%(선불 포인트를 평균 0.6포인트 낼 경우)로 그 전주의 5.62%에서 또 떨어졌다. 1년전 이맘때 6.89%에 비하면 엄청 떨어진 것으로 불과 1년전에 재융자를 했던 사람도 다시 재융자를 받을 이유가 확실하게 생긴 셈이다. 월 페이먼트가 싹둑 잘려 나갈 것이기 때문이다. 15년 고정 모기지도 평균 4.84%(평균 0.7%를 포인트로 지불)로 1년전 6.37%에서 크게 내려갔다. 이번주 들어서도 소폭이긴 하나 하락세는 계속되고 있다. 뱅크레이트.컴의 조사에 의하면 30년 고정 이자율은 지난주 평균 5.22%에서 20일 5.10%, 21일 5.08%로 계속 가라앉고 있어 재융자 또하기 붐은 당분간 계속될 전망이다. 근년의 모기지 상황과 관련해서 주택소유주들이 재융자를 또 할 때 고려하게 되는 주요 관심사항들을 간략히 점검해 본다. 재융자 한지 얼마되지 않아 재융자 과정을 대부분 기억하고 있겠지만 융자를 다시 받는 만큼 다음 사항들은 다시 짚어 보지 않을 수 없기 때문이다.


■재융자를 또 해야하나

재융자를 또 하는 이유는 주로 3가지. 모기지 페이먼트를 낮추기 위해서가 시발점이 될 것이며 융자를 다시 받는 김에 변동 아니면 고정, 15년 아니면 30년으로 변경할 수 있는 기회가 생긴다. 현금을 꺼내 쓰거나 크레딧 카드등 다른 빚을 갚기 위한 목적도 재융자를 다시 받는 중요한 이유중 하나가 된다.
30년 고정 이자율이 5.45%일 경우 10만달러를 빌릴 경우 월 페이먼트(세금 및 주택보험료는 별도)는 565달러. 1년전에 6.89%로 재융자했던 주택소유주의 현 페이먼트는 658달러이므로 다시 재융자를 받으면 월페이먼트가 93달러 깎인다. 모기지 융자액이 15만 달러면 140달러, 20만 달러를 빌렸다면 매달 186달러가 절약된다.
1년전보다 이자율이 크게 내려갔으므로 현재 갖고 있는 30년 고정을 15년 고정으로 다시 재융자를 받아도 페이먼트는 약간 늘 뿐이다. 10만 달러를 15년 고정으로 빌려도 782달러밖에 되지 않으므로 1년전 30년 고정으로 융자 받은 경우 월124달러를 더 내면 15년만에 페이먼트를 끝내고 내 집을 완전하게 소유할 수 있게 된다.
그러나 재융자를 할 것이냐 말 것이냐를 순전히 이자율, 나아가 페이먼트 차이만으로 결정할 수는 없다. 재융자에 드는 비용을 계산하고 얼마나 현재의 집에서 거주할 것인가를 감안하여 금전상의 손익은 계산하면 된다. 구체적인 계산은 bankrate.com, eloan.com, 야후 모기지등에서 제공되는 계산기를 이용하면 된다.
또 대부분의 주택 가격이 최근 급등해 별 문제는 없지만 에퀴티가 얼마나 쌓여 있는가도 고려해서 재융자를 결정해야 한다.

■15년으로 바꿀까

이자율 하락으로 15년짜리도 부담이 경감됐다. 30년까지 가지 않고 15년만에 모기지 페이먼트에서 해방될 수 있는 좋은 여건이 마련된 셈이다. 15년의 장단점은 분명하다. 장점은 기간이 절반밖에 안되고 이자를 엄청나게 줄일 수 있다. 10만 달러를 빌릴 경우 30년 5.45%의 경우 총지불 이자는 10만3,276달러. 15년 4.84%의 경우 이자는 4만847달러에 불과하다. 6만2,429달러의 이자가 절약된다. 물론 30년에 걸친 절약이므로 액면 그대로의 절약효과가 있는 것은 아니다.
페이먼트가 약간 많다는 것은 15년의 단점이다. 10만달러 융자의 경우 30년에 비해 월 124달러의 부담을 더 지게 된다. 여기서 15년으로 할 것이냐 30년으로 할 것이냐는 전적으로 자신의 재정상태와 전망에 달려 있다. 전문가들은 “페이먼트를 해 나가는 데 부담없는 것을 택하는 것이 현명하다”고 조언한다. 15년이 좋긴하지만 재정상태가 악화되고 돌발상황이 발생해 모기지 페이먼트를 체납하고 결국 차압당하는 최악의 경우는 누구에게라도 발생할 수 있기 때문에 ‘안전 운행’을 권하는 것이다. 판단의 기준을 ‘무리가 없는 수준’으로 정해야 한다고 전문가들은 강조한다. 은퇴구좌불입, 학자금 불입등 다른 페이먼트도 제대로 하고 또 생각지도 못한 비용에 대비한 얼마간의 여유돈을 마련한 뒤에도 15년짜리 모기지 페이먼트를 낼 수 있다면 15년짜리를 선택해도 좋다는 설명이다.

■현금인출 재융자 vs. 홈 에퀴티 론

집값 상승으로 에퀴티도 많이 쌓여 현금을 꺼내 쓰고 싶은 유혹이 어느 때보다도 높다. 돈을 쓸 곳은 얼마든지 많기 때문이다. 재융자를 한 김에 현금을 꺼내 새 차도 사고 집도 손본다.
현금을 꺼내는 방법은 크게 두가지. 캐쉬아웃 재융자와 에퀴티 론이다. 캐시아웃 재융자는 기존 모기지액수에 필요한 현금을 더해서 몽땅 재융자받는 것. 에퀴티 론은 원래의 모기지론은 그대로 두고 에퀴티를 담보로 2차 융자를 받는 것이다. 둘중 어떤 것이 나을까. 그것은 전적으로 개인이 처해진 상황에 따라 다르다. 스피드, 비용, 이자율, 기간등 4가지 요소가 고려돼야 한다.
·스피드-얼마나 빨리 돈이 필요한가. 에퀴티 론은 재융자보다 훨씬 빨리 결정이 난다. 빠르면 닷새만에 현금을 손에 쥘 수 있다.
·비용-에퀴티론은 공짜 내지 최소한의 수수료만 내면 된다. 반면 재융자는 비용이 무지 많다.
·이자율-에퀴티론은 2차융자다. 따라서 캐쉬아웃 재융자보다 이자율이 높은 것이 당연하다. 그러나 이미 아주 좋은 모기지 이자율을 갖고 있다면 구태여 재융자를 통해 현금을 꺼내 쓸 필요는 없다. 그냥 그대로 두고 이자율이 약간 높더라도 에퀴티 론만 받는 것이 낫다. 단기간만 쓸 경우라면 에퀴티 론 대신 에퀴티 라인 오브 크레딧을 받으면 변동 이자율을 적용받으므로 캐쉬 아웃 재융자보다 이자율이 더 낮다.
·기간-재융자는 15년 아니면 30년이지만 에퀴티 론은 융통성이 더 많다. 더 단기를 선택해 총지불이자를 줄일 수 있다.