천리 길도 한 걸음부터

요즈음 부동산 투자를 하는 한인들이 줄을 서고 있다. 그러나 오퍼를 내서 흥정을 하는 투자가들이 다 구입을 하지는 않는 것 같다. 빌딩을 구입하지 못하는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 투자를 하지 않던 경우에는 미지의 세계로 탐험을 떠나는 듯한 두려움때문이다. 이민오기전 우리가 서울에 살았을 때 시청 앞은 중국인 상권을 이루고 있었다.

그런데 샌프란시스코에도 시청 근처에 차이나 타운을 이루고 있는 걸 보게 된다. 그리고 LA도 시청이 바라보이는 뒷편에 차이나 타운을 형성하고 있다. 그래서 중국인 친구에게 물었다. 왜 중국인들은 시청을 좋아하느냐고 물었다.

그 친구 대답이 시청이 바라보이는 곳은 절대로 부동산 가격이 떨어지지 않는다는 철칙을 믿고 투자를 하기때문이라고 했다. 세계에 흩어져 사는 중국인들에겐 미지의 세상에서 믿을 게 시청뿐이 없었다는 말이 될 것 같다.

그런데 한인들에게도 같은 심리가 작용하고 있지 않나 하는 생각이 든다. 투자가들이 아파트를 구입하려고 해도 한인타운에 있는 것을 선호하고 상가 건물의 경우도 마찬가지라고 생각한다. 어찌 되었든 이같은 투자 패턴이 한인타운을 성장시키는 촉진제가 된 것은 사실이다.

둘째, 부동산 소유 경험이 없어 투자를 못하는 경우가 많은 걸 보게 된다. 이 점은 한 두 번 익스체인지를 한 경우에도 마찬가지.

세째, 관리에 대해 잘 모른다는 점이다. 관리는 사람과 사람과의 관계이고 원만하면서도 단호할 때는 단호해야 하며, 그렇게 쉬운 일만은 아니라고 생각한다.

그리고 장부 정리, 언어·법률 문제까지 개입되기 때문에 개인이 취급하기 어려울 때도 있다. 건물은 사기만 하면 돈을 번다는 생각은 부동산 투자를 조금 잘못 이해 한 것이다. 특히 상가건물은 리스에 대해 잘 알아야 한다.

이 샤핑 센터에 어떤 사업이 잘 될 것인가 그리고 아주 좋은 입주자를 유치하기 위해선 테넌트가 입주하기전 시설 공사까지도 도와줄 준비가 되야 한다.

다행히 앞으로 세법이 바뀌어 입주자들을 위한 시설비는 10년내 감가상각을 할 수 있게 되어 세금에서 조금 혜택을 볼 수 있게 된다.

네째, 건물이나 건물 수리에 대해 잘 모른다는 점이다. 낡고 허름한 건물만 보면 기겁을 해서 어떻게 구입할 수 있느냐고 호통을 치는 투자가라면 우선 건물 수리하는 현장부터 다니며 공부하는게 훨씬 현명한 일이라고 생각된다.

오히려 이런 허름한 건물이 잘 수리를 하면 가치를 부가함으로 더 많은 투자를 회수할 수 있는 길이 될 수가 있다.

한인들이 많이 거주하는 팍 라브레아 아파트 단지는 수년전 2억8,000만달러에 팔렸다. 그리고 그들은 그 허름한 건물을 잘 수리해 지금은 10배이상 가치를 올린 것을 유의해서 볼 필요가 있다. 이렇듯 허름한 건물속에도 무한한 가치가 있다.

끝으로 재정 분석에 대한 능력이 부족하다. 10년후 가치를 산출할 수 있는 투자가를 만나보지 못했다. 수입에 따라 투자하는 것이기에 그 수입을 가지고 그 가치를 산출 할 수 있어야 한다.

동부에 사는 한 주부투자가는 1만달러도 안 되는 자금으로 무엇을 투자할 수 있느냐고 문의해 왔다.

그 지역은 아직도 4유닛 아파트가 15만달러 정도면 구입할 수 있는 지역이다. 3%만 다운하면 구입할 수 있으며 남편이 핸디맨이라면 고쳐가면서 살다가 팔아도 큰 돈은 아니지만 건물 가치를 올릴 수도 있고 렌트를 올려 매달 수입을 늘려갈 수도 있다고 생각한다.

더 인상적인 경우는 한 유학생이었는데 3,000달러로 부동산 투자를 하겠다고 전화가 왔다.

무엇을 투자하겠냐고 물었더니 온타리오 인근 주택가격이 싼 지역에 은행으로 넘어간 집을 찾고 있다는 말을 했다. 나는 이 학생이 도날드 트럼프같은 사람이 될 것을 믿어 의심치 않는다.

천리 길은 한 걸음부터 시작하는 것이기 때문이다. 부동산 투자로 성공하기로 마음을 먹은 투자가들에게 필요한 것은 강하고 담대한 마음뿐이다.

필립 박 <콜드웰 뱅커 커머셜 부사장>
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