미국사회는 보험사회다. PMI는 ‘Premium Mortgage Insurance’의 약자다.
PMI란 은행에서 융자를 할 경우 돈을 빌리는 사람(borrower)이 다운페이먼트를 20% 이하로 할 경우에 은행에서 모기지 보험(mortgage insurance)을 들고 그 페이먼트를 융자받는 사람에게 지불하라고 하는 것을 말한다.
PMI는 주택 구입자가 페이먼트를 못할 경우에 손해본 것을 은행이 보험회사에 청구하는 것이다. PMI는 항상 있는데, 누가 페이먼트를 하는가가 중요하다.
즉, 20% 이상 다운페이먼트를 하면 은행에서 보험비를 내고, 20% 이하 다운페이먼트를 하면 융자자가(주택 구입자)가 PMI를 지불해야 한다.
왜냐하면, 20% 이하로 다운페이먼트할 경우 차압(foreclosure) 당할 위험성이 20% 이상을 다운페이먼트한 융자자보다 높기 때문에 은행에서 규칙을 그렇게 세워 놓고 있다. 그래서, 집을 살 경우 융자를 받을 때는 융자 에이전트나 부동산 에이전트 혹은 은행에서 가능하면 20% 이상 다운페이먼트 하라고 권유하는 것이 그 이유이다.
만약 30만달러를 융자받을 경우 PMI는 융자금액 30만달러에 0.005를 곱한 약 1,500달러가 1년 보험금이 된다. PMI의 한달 지급액은 125달러가 된다.
여기서 중요한 키포인트는 PMI 페이먼트를 없애는 방법이다. 에퀴티가 20% 이상이면 은행에 PMI를 제외해 달라고 요청할 수가 있다.
요청 받은 은행은 감정사의 감정이나(appraisal) ‘Broker Price Option’을 서류로 제출할 것을 요구하며, 심사 후 그 결과를 통보한다.
즉 40만달러의 주택을 3년 전에 10%(4만달러) 다운페이먼트를 해서 PMI를 내고 있던 중 주택가가 상승해 현 주택가격이 50만달러라고 가정하자.
융자금액은 36만달러고 이 집의 에퀴티는 14만달러다. 그렇다면 에퀴티가 20% 이상이기 때문에 PMI를 제외해 달라고 요청할 수가 있다. 간단히 설명하면, 2년 전에 어는 곳에서든지 10% 다운페이먼트를 하고 집을 샀다면, 지금은 집 값이 올라서 충분히 PMI를 면제받을 수 있다.
20% 이하를 다운하면 PMI를 내는 것뿐만 아니라 ‘Impound’, 즉 재산세 3~6개월치를 미리 내고 화재보험금은 1년치를 내야 한다.
월 페이먼트도 원금, 이자, 재산세, 그리고 화재보험을 꼭 합해서 해야 한다.
그래서 요즈음에는 PMI와 ‘Impound’를 없애기 위해서 새로운 융자 프로그램이 개발되어 ‘80/10/10’이라는 융자 프로그램이 소개됐다.
‘Impound’에 대해서는 다음에 설명하기로 한다. (818)366-3200

제임스 김
<베스트 부동산>