주택을 처음 매입하는 이들과 현재 주택을 소유하고 있는 이들에게서 가장 많이 상담을 받는 질문 중에 하나가 “추가 원금의 지불”에 대한 것이다. 융자 상환 기간 중에 정해진 월 페이먼트 외에 별도로 원금을 추가 지불했을 경우 얻어지는 혜택은 무엇이며 또한 추가 원금의 지불 방법에 대한 차이로 혜택이 달라질 수 있는지 등이다.
이러한 추가 원금 지불에 대한 혜택의 내용은 지불 방법에 대한 차이와 융자 프로그램에 따라서 조금씩 다른 양상을 지닌다. 우선 고정 프로그램의 경우, 15년이나 30년의 고정 이자율 프로그램을 가진 이들은 추가로 원금을 지불하게 되면 그 추가 원금의 규모에 따라서 원래의 약속된 만기 상환 기간 보다 만료기간을 줄이는 효과를 얻게 된다.
고정 프로그램을 가진 많은 주택 소유주들은 원금이 추가 지불된 다음달 줄어든 원금에 적용된 페이먼트의 변화를 상상하지만 원래 고정프로그램이란 것이 처음 Note(문서)가 작성될 때 이미 약정된 기간동안 일정한 이자와 원금을 매달 정해진 액수로 지불하는 스케줄이 만기완료 형태로 약속된 것이므로 페이먼트에 대한 변화는 불가능한 것이다.
그러므로 고정 프로그램에 있어서 추가 원금 지불은 결국 상환기간만 축소시킬 수 있는 효과만이 있을 뿐이다. 축소할 수 있는 기간이 2~3년에 불과할 정도의 추가 원금 지불이라면 1년 전에 30년 고정을 취득한 사람의 경우 26,7년이 지나야 추가 원금 지불의 혜택을 피부로 느낄 수 있다. 따라서 매달 추가 지불하려던 일정 금액이나 목돈을 다른 투자에 활용함으로써 그 효용가치를 높이는 편이 훨씬 지혜롭다 할 수 있다.
또한 요즘처럼 사상최저의 모기지 이자율이 기록되고 있는 상황에서 주택매입자나 재융자 수요자 모두 장기저리의 낮은 이자율을 보유하게된 현실에선 상환기간을 줄이려는 추가원금 지불이란 마치 좀 더 빨리 금리혜택을 포기(?)하려는 듯한 역리 현상이 될 수도 있다. 지나친 이자를 지불하고 있다면 몰라도 이자가 없거나 현저히 낮은 이자의 빚이라면 그것을 서둘러 갚기보다는 그 추가 지분의 여력을 좀 더 생산성과 이득이 큰 곳에 유용하여 가치를 높이는 것이 자본주의의 기본 경제개념임을 잊지 말아야 할 것이다.
그래도 굳이 기간 축소에 연연한다면 필자는 매달 추가 지불이나 또는 목돈을 지불하는 형태보다는 거의 모든 모기지은행이 제공하고 있는 페이먼트 옵션인 “Bi-Weekly”라는 지불 방식을 권장하고 싶다. 한 달치 페이먼트를 정확히 두 주 단위로 나눠 냄으로써 선이자 지불의 효과를 통해 원금상환의 기간을 축소시키는 프로그램이다.
이상의 고정프로그램에서 추가원금 지불의 적용과는 달리 변동프로그램에서는 추가 지불된 원금이 바로 원금을 줄여 주면서 축소된 원금에 대한 이자를 적용함으로써 그 즉시 줄어든 이자와 원금의 혜택을 받게 된다. 따라서 잦은 추가 원금 지불이 예상되거나 가능한 융자 수요자라면 고정보다는 변동이 훨씬 더 기간 축소와 이자혜택을 누릴 수 있다. 고정과 변동, 원금 축소(Principal Deduction)에 대한 계획에 따라 선택을 달리해야 한다.
(213)792-5133

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>