지렛대를 이용하라!

부동산에 투자해서 돈을 버는 데는 네 가지 이유가 있다. 첫째 작은 돈(leverage)을 이용해 큰돈을 움직이기 때문이다.

100만달러 건물을 투자할 경우 아파트는 20%만 투자하면 되고 상가건물은 30~35% 투자하면 된다. 그러나 그 부동산 가치가 올라갈 때 그 다운 페이먼트가 올라가는 것은 물론이지만 그 전체 가격이 올라가기 때문에 다운 페이먼트가 지렛대가 되어 더 큰돈을 벌게 되는 것이다.

둘째 매달 투자 건물에서 나오는 수입(cash flow)으로 돈을 버는 것이다.

셋째 그 투자 건물의 감가상각을 통해 세금을 절약하게 되며, 넷째 월부금의 상당부분은 이자를 내기 때문에 그 이자 또한 세금을 절약하게 되므로 돈을 벌게 되는 것이다.

여기서 한 상가건물의 경우를 분석해 보기로 한다. 이 건물은 건평이 7,000스퀘어피트, 대지는 1만5,000스퀘어피트이다.

그리고 4개의 상점이 있으며 연수입은 6만1,000달러이다. 1년 경비는 재산세 등을 포함해 약 8,000달러이다.

10% 부동산 투자 회수율(capitalization rate)에 구입할 경우 다운페이먼트를 35% 했다면 현금의 흐름이 월 2,000달러 정도이다.

그런데 아주 좋은 위치의 새 상가건물이라면 20만달러를 투자하려고 많은 사람들이 오퍼를 내고 치열한 경쟁이 벌어지겠지만, 지역이 좀 처지는 지역에 건물이 조금 오래된 것이라면 투자가에 입장에선 선뜩 20여만달러를 투자하려 하지 않을 것이다.

그러나 사실 이런 건물이 돈을 많이 벌 수 있는 가능성을 갖고 있다. 첫째 다운 페이먼트를 15%로 줄여 7만5,000달러만 투자한다면 지렛대를 극대화해서 활용하는 것이기 때문에 갑자기 아주 좋은 투자 매물로 바뀌게 된다.

그리고 현금의 흐름도 한달 500달러 정도만 줄어들기 때문에 소유하는 데는 아무 지장이 없는 것이다. 둘째 이런 건물의 경우는 소유주가 20년정도 소유했기 때문에 관리가 잘 안되어 있다.

특히 이 건물의 경우도 7,000스퀘어피트 건물에서 6만1,000달러가 나온다면 스퀘어피트당 70센트 정도 렌트를 받고 있다는 말이니까 렌트를 올릴 수 있는 많은 가능성이 있다. 셋째 리스를 관리하기에 따라 매년 2~4% 정도 렌트가 올라간다.

10~11년 정도 수입 관리를 컴퓨터를 통해 미리 예산을 세워보면 우리는 엄청난 숫자에서 놀라운 사실을 보게 된다.

이 건물의 경우도 6년후면 월 현금의 흐름(cash flow)이 약 5,000달러 정도로 올라가 있음을 보게 된다. 웬만한 사람의 은퇴연금이다. 11년 후면 한달 수입이 8,000달러 정도로 올라가 있어 풍성한 노후의 삶을 즐길 수 있게 된다. 그런데 여기서 두 가지 전제 조건이 있다.

첫째 리스에 대해 알아야 한다. 씨만 뿌린다고 고추밭이 되는 것은 아니다. 비료도 주고 해충약도 뿌려야 하는 것과 같은 이치이다.

둘째 리스 관리와 기타 건물 관리에 대해 알아야 하며 철저하게 관리해야 한다. 투자만 해서 건물을 소유하고 아무 일도 안하고 월세만 받고 있다면 이 건물을 파는 사람과 마찬가지로 큰 재미를 보지 못하게 된다.

오리건에서 전화를 주신 한 독자는 20여년간 사업을 하는 지역의 상가 건물을 지속적으로 구입, 지금은 월수입이 2만달러가 넘는다며 관리 프로그램을 어디에서 구입하는지를 문의해 온 적도 있다.

부동산 소유주들은 관리에 대해 공부를 하고 철저한 관리를 할 필요가 있다.

아직 투자를 하지 않은 경우라면 투자 건물을 볼 때 껍질보다는 그 건물이 주는 수입과 미래에 나올 수입에 대해 더 신경을 쓰고 연구해야한다. 껍질은 치장을 하면 달라질 수 있다.

그리고 그 치장이 잘되면 그 가치가 올라가며 그 수입이 많이 달라질 수 있기 때문이다. 우리는 보이지 않는 것이 보이는 것보다 더 귀하고 영원하다는 사실을 알아야 한다.

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