부동산 불경기가 한창이던 1995년께 히스패닉 주민과 흑인이 반반인 이 지역은 폭동까지 겪은 후라 지역 경제가 많이 낙후되어 있었다. 큰 길가에 위치한 이 건물은 은행에 넘어가 2년 동안이나 팔려고 나와 있었으나 아무도 관심이 없었다.
건물의 크기는 2만4,000스퀘어피트로 2층으로 된 사무실 건물이었기 때문이다. 가격은 당시 37만달러에 나와 있었다. 매일 이 길을 지나다니던 K씨는 어느 순간부터인가 이 건물에 관심을 갖기 시작했다. K씨는 가구점을 경영하고 있었기 때문에 가구점으로 사용해도 월부금이 2,500달러 정도면 되는데 아래층을 가구점으로 사용할 생각으로 그 건물에 오퍼를 내게 되었고 25만달러에 그 건물을 구입하게 된 것이다.
그는 그 주변에 아주 큰 인도어 스왑밋이 있는 것에 착안해 인도어 스왑밋으로 재개발을 하게 된다. 오히려 규모가 작은 것을 입주자들이 선호하여 그의 빌딩은 곧 입주자들로 차게 되었고 지금 그의 빌딩에선 한달 6만달러가 나오는 기업으로 변하게 된 것이다. 그런데 여기서 우리가 한가지 생각해 보고자 하는 것은 과연 이 건물의 가격은 얼마 정도가 될 것인가 하는 점이다. 이 지역에 오피스 건물이라면 스퀘어피트 당 80달러 정도가 될 것으로 보인다.
따라서 220만달러 정도가 될 것이겠지만 이 경우는 조금 다르다. 한달 수입이 6만달러가 나온다면 수입으로만 본다면 500만달러가 넘을 수도 있다. 그 주변에 파킹랏을 구입해 지속적으로 가치를 늘려 왔기 때문에 이 건물의 경우 450만달러 정도로 그 가치를 볼 수 있다. 지금 은행에 부채가 20 만달러 정도도 안되기 때문에 그 재산의 순가치(Equity)인 430만달러가 K씨의 에퀴티가 되는 셈이다.
여기서 두 가지 시나리오를 생각해 볼 수가 있다. 첫째는 이 건물을 팔아서 그 돈을 다 다운하고 더 큰 건물을 구입하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 둘째는 은행에 재융자를 받는 방법이 있다. 이런 경우 300만달러 이상을 재융자해서 그 300만달러를 다시 투자한다면 첫해 한달 수입이 2만5,000달러 정도를 만들 수 있는 건물을 구입할 수 있다. 그리고 그 건물은 어떤 건물에 투자하느냐에 따라 5년 후에는 4만~5만달러의 현찰 흐름(Cash Flow)을 만들 수가 있다.
많은 사람들이 결혼하기 전 그 결혼식을 위해 혼신의 힘을 다해 준비를 한다. 그리고 어떤 사람들은 많은 돈을 투자해 성대한 결혼식을 거행한다. 그런데 그보다 더 중요한 건 결혼생활을 준비하는 게 중요한 것이 아닐까 생각한다.
성공적인 결혼생활을 위한 신부 수업, 또는 신랑 수업을 하는 것도 중요하다고 생각한다. 결혼생활 중에 생길 수 있는 성격의 차이점을 미리 공부할 수도 있고 어떤 위기가 올 수 있는가를 미리 책을 통해 알아 볼 수도 있다. 경제적인 자립을 이루기 위해 효과적으로 할 수 있는 방법을 연구해 볼 수 있다.
또는 자녀들을 어떻게 교육함으로 보다 행복한 삶으로 만들어가도록 도와줄 것인가? 노후 연금은 어떻게 할 것인가 등 수많은 일들을 공부할 수 있는 것이다. 마찬가지로 부동산 투자도 한 건의 투자만을 위해 그것이 전부인 것으로 생각하고 구입하는 것에만 신경을 쓰고 있지 않는지 생각해 봐야 한다. 부동산 투자 전반에 대한 연구를 하는 게 더 중요하다고 생각한다.
많은 투자가들이 한번 부동산에 투자를 한 뒤 관리를 소홀하게 하시는 분들이 많다. 따라서 5년에서 7년이면 한 번 재융자를 하든지 또는 다른 건물로 바꾸어 봄으로써 재산 증식의 속도를 배로 늘릴 수가 있는 것이 부동산 투자이기도 하다.
부동산 투자를 하면서 꼭 기억해야 할 일이 있다. 첫째는 수입 관리를 철저히 해야 한다. 부동산의 가치는 그 수입에 따라 달라지기 때문이다. 그 수입에 대해 철저하게 관리 할 의사가 없는 투자가는 주먹을 휘두를 의사 없이 링에 올라간 권투선수와 같은 것이라고 생각한다. 둘째는 3년에서 7년 사이 에퀴티를 활용하는 것이 바람직한 부동산 투자의 지름길이라고 생각한다. 세번째는 부동산 투자에서 가장 신경을 쓰고 주력해야 하는 것은 매달 나오는 현찰의 흐름을 중요시하고 확고한 목표와 방침을 정한 후 그 원칙을 충실하게 지킬 때 풍성한 열매를 맺을 것으로 확신한다.
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