이자 싸고 집값 계속 올라
임대 부동산 투자 여건 무르익어

새 집 다운페이는 옛집 에퀴티로
일단 1년 이상 살고 그 다음 임대

부동산 임대를 통해 많은 사람들이 백만장자가 됐다. 요즘처럼 이자율이 아주 저렴하고 주택가격도 자고 일어나면 올라가고 있다면 주택이나 아파트를 매입하여 세를 놓으면 돈을 벌 수 있지 않을까? 이런 시장이라면 부동산 임대 비즈니스는 황금을 낳는 투자기회일 것 같다. 그러나 부동산 임대를 단지 몇 유닛을 매입한 뒤에 세를 놓고 월세 체크가 슬슬 굴러 들어오는 것을 지켜보기만 하면 되는 비즈니스로 생각한다면 뜨거운 물을 뒤집어쓸 위험이 크다고 ‘모든 랜드로더들의 법률 가이드’를 쓴 자넷 포트먼은 경고한다.임대 부동산 투자는 부를 축적할 수 있는 좋은 지렛대지만 위험 또한 간과할 수 없다. 장단점을 짚어보자. 우선 좋은 소식.

▶다운 페이먼트와 론

임대 부동산을 매입하고 싶은데 다운 페이먼트와 융자가 최대의 걸림돌로 생각된다면 너무 걱정할 필요는 없다. 생각보다 그리 힘들지 않다.
세를 놓을 집을 우선 매입하되 일년간은 실제로 살아서 주된 거주지(primary home)로 만드는 것이 중요하다고 ‘부동산 투자’(Investing in Real Estate)의 공저자인 게리 엘드레드는 조언한다. 게리는 첫 임대 부동산을 21세 때 스튜던트 론 1,000달러를 빌려서 매입했었다.

상당기간을 실제로 거주할 경우 이점은 모기지 이자를 절약할 수 있다는 것. 주된 거주지인 경우 투자 부동산에 비해 이자율이 보통 0.5%포인트는 낮고 수수료도 좀 낮다. 별 것 아닌 것처럼 보이지만 15만달러를 6.5% 대신 6%로 빌리면 30년간 2만달러의 이자를 절약할 수 있게 되니 결코 무시할 수 없다.

얼마나 오래 살아야 하느냐에 대해서는 명확히 말하기 어려운 점이 있지만 대부분 최소한 1년은 거주하는 것을 권하고 싶다고 ‘부동산 투자 시작은 이렇게’(How to Get Started in Real Estate Investing)의 저자 로버트 어윈은 말한다.

일단 세를 줄 준비가 되면 2차 모기지융자인 홈에퀴티 론을 받아서 두 번째 집을 매입하는 다운 페이먼트로 넣으면 된다. 새 집으로 옮겨가면서 그간 살던 집은 세를 주는 식으로 계속 임대 부동산을 늘려갈 수 있다.
홈에퀴티를 새로 매입하는 임대 부동산의 다운페이로 이용하는 이 방식에도 물론 위험은 있다. 만약 주택시장이 움츠러들어 집 값이 크게 하락하면 집을 팔아도 오히려 손해를 볼 수 있다.

▶감당할 수 있는가

모든 투자가 그렇지만 임대 부동산을 매입하기 전에는 면밀하게 여러 가지 면을 점검해야 한다. 게리 엘드레드는 “많은 사람들이 어떤 형태의 임대가 될 것인지를 모르고 임대 부동산을 매입하는 잘못을 저지른다”고 말한다.

매입하기 전에 매입대상 부동산과 여러 가지 비용 요소, 기대대로 렌트가 나가지 않았을 경우에 대비한 비축자금 등에 대해 충분히 검토해야 한다는 것. 렌트를 얼마나 받을 것인지 이웃의 비슷한 임대 부동산을 둘러봐야 하고, 월세 수입이 모기지 페이먼트와 소득세, 재산세, 보험료, 관리비를 감당할 수 있는지 꼼꼼히 계산해 봐야 한다.

▶투자 대상 선택

모양이나 크기, 입주자 등 여러 가지 면에서 각양각색인 임대 부동산 중에서 과연 어떤 것을 선택해야 하는가. 이 문제는 투자자 본인이 얼마나 감당할 수 있느냐에 달려 있다.
어떤 랜드로더들은 저소득 임대 부동산을 선호하는데 투자 달러당 현금 플로우가 가장 높고 빈방으로 그냥 놀릴 위험이 가장 적기 때문이다.
그러나 주인이 할 일이 많다는 단점이 있다. 입주자의 들락거림이 많고 렌트 컬렉션 문제가 있고 임대 부동산의 가치가 다른 시장에 비해 잘 오르지 않는다.

이런 이유로 저소득 임대 부동산을 기피하는 투자자도 많다. 부동산 투자에 관한 책을 여러 권 써낸 로버트 어윈은 “퀄러티 하우스는 사람들이 언제나 렌트를 했다”며 단독주택이 듀플렉스나 콘도, 코압보다 더 나은 투자라고 권한다. 그는 저소득 임대 부동산 투자에서 재미를 보지 못했다.
부동산 붐이 인 지역 근처에 투자하는 방법도 있다. 엘드레드는 “이런 지역에서는 부동산 가치가 올라가면서 캐시 플로우도 좋아지는 장점이 있다”며 많은 사람들이 임대 부동산 투자를 이렇게 시작했다고 권한다.
어떤 스타일의 부동산을 투자하든 간에 45분 이상 멀리 떨어진 부동산은 피하는 것이 바람직하다. 멀리 떨어져 있어서는 관리할 수가 없기 때문이다.

▶랜드로드로서의 책임

부동산 임대업 관련법을 숙지하고 준수해야 한다. 캘리포니아의 경우 시큐리티 디파짓, 입주자 선정과 추방 등을 관계법이 규정하고 있다. 입주자 선정도 차별을 금하고 있기 때문에 자의적으로 할 수 없다.
임대 부동산 투자의 성패 여부는 많은 경우 입주자 선정에 달려 있다고 자넷 포트먼은 말한다. 골칫거리 입주자를 만나면 투자가 근심거리가 될 수 있다.

또 임대 부동산과 발생할 수 있는 여러 가지 책임에 대한 보험도 들어둬야 한다. 포트먼은 최소한 100만달러의 책임보험이 필요하다고 권한다.
마지막으로 잠을 설칠 각오를 해야 한다. 오밤중에 히터가 터졌다거나 키를 잃어버렸다는 전화가 입주자로부터 종종 걸려온다.