지금은 개발을 검토할 때

알만도는 텍사스의 한 농가에서 11번째 아들로 태어났다. 그의 아버지는 멕시코에서 이민 온 농부로 일생을 열심히 살았으며 그는 대학교를 졸업하고 LA로 직장을 얻어 오게 되었다.
그는 부동산 개발회사에서 일을 했고 중견 간부로 잘 나가던 친구였다. 90년대초 LA에 불어닥친 불경기는 방위산업체들이 많은 사우스베이 (토랜스, 가디나, 맨해턴 비치, 팔로스버디스 지역)를 제일 먼저 강타했고 그도 역시 직장을 잃는 아픔을 겪어야 했다.
나와는 같은 회사에서 일을 하게 되어 그를 알게 되었다. 그는 경제적으로 아주 어려운 처지에 있었다. 식구가 12명이나 되는 그의 형 집에 얹혀 지내고 간신히 굴러 다니는 쉐비는 길에서 서는 일이 많아 내가 픽업을 해주곤 했다. 그래도 그는 좌절하지 않고 매일 밤 10시, 12시까지 일을 하는 끈질긴 모습을 보였다. 그는 저녁으로 라면이나 감자를 오븐에 구워 버터를 찍어 먹으면서도 집념이 꺾이지 않았다.
특히 윌셔와 벌링턴 북동쪽 코너에 3층짜리 건물이 비어 있었는데, 우리는 그 건물을 교회나 병원으로 사용하도록 마케팅을 할 때 이 친구는 개발 프로젝트를 만들어 여러 개발 회사에 마케팅을 하고 있었다. 그래서 함께 일하던 동료들도 그가 정상이 아닌 사람으로 취급할 정도였다. 모든 사람이 그를 이상하게 볼 지라도 그는 그 집념을 꺾지 않았다. 거의 일년 반 동안 아무 반응이 없었다. 그 당시 사정으로는 부동산을 개발한다는 것이 무모한 짓으로 여겨질 때였기 때문이다.
그러나 부동산 경기가 회복될 기미가 보이기 시작하자 개발 업자들이 그를 찾기 시작했다. 그는 그 일대를 다 묶어서 6가와 윌셔 그리고 유니온과 벌링턴 일대를 개발 업자에게 판매를 하게 되었다.
그리고 그 지역에 지금은 잘 개발이 이루어져 푸드포레스(Food4Less), 홈디포(Home Depot), 라이트 에이드 (RiteAid) 등이 입주해 상권을 형성하고 있다.
지금은 부동산 투자도 기존 건물을 매입하는 것은 승산이 적다고 생각한다. 투자가들에겐 지금은 개발을 하거나 또는 재개발을 하는 것이 투자 회수를 극대화 할 수 있는 길이라고 믿는다.
요즈음 샤핑센터를 구입할 경우 스퀘어피트당 300달러가 넘는다. 이 말의 뜻은 렌트가 스퀘어피트당 3달러 이상을 받아야 한다는 뜻이다. 그런데 실제 렌트는 그 정도를 받고 있지 않다면 문제를 안고 투자한다고 볼 수 있는 것이다.
오늘 이 스토리를 통해 얻는 교훈은 첫째, 지금은 부동산 투자가들이 개발을 하거나 또는 헌 건물을 구입해서 재개발을 하는 것이 바람직하다는 것이다.
둘째, 미국 개발업자들은 주로 큰 체인점이나 프랜차이스들을 타켓으로 그들을 유치해 샤핑센터를 개발하려고 한다.
또한 중동에서 온 유대인은 주로 재개발에 주력하고 있으며 다운타운에 집중적인 투자를 하고 있다. 한인들에겐 지역보다는 큰 개발업자들이 손을 안대고 있는 틈새를 공략하는 게 지혜라고 생각한다.
요즈음은 한인 식당도 체인점으로 늘려가고 있듯이 히스패닉 시장에도 체인점들이 아주 많다. 그들을 유치한다면 LA 전 지역이 투자 대상이 될 수 있다고 생각 한다.
셋째, 돈을 써야 돈을 벌 수 있다. 투자를 극대화하기 위해선 렌트를 많이 올려야 한다. 그런데 가만히 있는데 렌트를 많이 주려고 하는 입주자는 없다. 그들을 유치할 때 시설비를 대주면서 내부 공사를 잘 해 주면 그들은 렌트를 올려 주고 결국은 빌딩을 매매할 때 그 투자 이상을 회수할 수 있게 되는 것이다.
또 그 지역에 대한 확신이 없어 리스를 망설인다면 이런 제안을 할 수 도 있다. 일년내 예상한 매출이 오르지 않을 땐 리스를 취소할 수 있는 조항을 제시할 수도 있다.
미주 한인들의 부동산 투자의 역사는 길지만 개발 역사는 짧다. 본 게임이 있기 전에 오픈 게임이 있듯이 먼저 작은 프로젝트를 구상해 보기 바란다.
아직도 LA카운티에는 부동산 투자를 할 수 있는 기회가 많이 산재해 있다는 것을 알게 될 것이다.
필립 박 <콜드웰 뱅커 커머셜 부사장>(213)632-3500, philippark@sbcglobal.net