오늘은 우선 세 가지 질문을 던지려고 한다.

첫째, 만약 당신이 프로 풋볼팀의 감독이라고 하자. 지금 막 전반전이 끝나고 휴게실에 들어선 선수들에게 무엇이라고 말을 하겠는가?
둘째, 당신의 16세된 딸이 울먹이며 지금 공항에 있는데, 덴버를 다녀오겠다고 말을 하고 있다. 그 딸에게 무슨 말을 하겠는가?
셋째, 당신이 의사인데 어떤 환자가 찾아와 자기는 위암 말기라고 말한다면 어떻게 답변하겠는가?

지금 잠시 눈을 감고 이 질문에 대한 답변을 생각해 보기 바란다.

이건 완전히 황당한 질문이라고 답변을 할 것이다. 풋볼 감독의 경우 지금 이기고 있는 건지 지고 있는 상황인지, 평소 어떤 성격을 가진 팀인지 아무 평가(assessments) 자료가 없으니 할 말이 없다는 게 정답이 될 것이다.

지난 3~4개월 동안 40여명의 투자가를 만나거나, 전화로 상담을 하면서 느낀 것이 나도 이런 전화를 받고 있는 듯한 착각을 느끼곤 한다. 대부분의 한인 투자가들은 요즈음 매우 의욕적으로 투자를 하기 위해 열심히 광고를 보고 물건을 찾기 위해 최선을 다하고 있다.

그러나 그 뜨거운 투자 열정과는 달리 막상 흥정을 한 후에도 에스크로를 취소하는 고객들이 많다. 그리고 치열한 경쟁 중에도 전혀 매입 준비가 안 돼 있는 경우를 많이 보게 된다. 효과적으로 부동산에 투자를 하기 위해선 준비된 투자가가 되어야 한다. 준비된 투자가인지를 알기 위해선 우리 자신을 평가해야 한다.

여기 그 평가하는 질문을 몇 가지 소개한다.

■ 건물에 대한 평가

-빌딩의 종류와 장단점은 무엇인가? 빌딩을 구입할 때 유의해서 봐야 하는 것은 무엇인가?
-주인이 수리해야 할 것은 무엇이며 어디까지 책임을 지는가?
-보통 수리 유지비는 얼마나 소요되는가?
-좋은 조건에 서비스를 받을 하수도 공사 업체를 알고 있는가?
이 밖에도 수십 가지 질문을 만들어 자신을 평가해 볼 수 있다.

■ 관리에 대한 평가

*아파트를 세놓을 때 어떤 전략이 필요한가?
-입주자가 퇴거할 때 소요되는 시간과 비용은?
-새로 입주자를 받을 때 어떻게 스크린을 할 수 있는가?
-언제 세를 올릴 수 있는가?
-어떤 전략이 있어야 리스를 금방 할 수 있는가?
-불경기가 온다면 공실률은 얼마가 될 것인가?
-리스 서류를 작성할 줄 아는가?
*입주자를 퇴거시킬 땐 어디서 허가를 받아야 하는가?

■ 재정 평가

-이자율이 변하면 월 상환금이 얼마나 달라질 것인가?
-전반적인 자금 수급 계획에 차질이 있지 않을 것인가?
-내가 목표하는 재정 목표를 달성하기 위해서 어느 가격이 적정선인지를 판단할 수 있는가?
-나는 이 투자를 통해 달성하려는 확고한 목표를 갖고 있는가?
-건물 매입 1년 후 현금의 흐름(cash flow)은 어느 정도가 될 것인가? *5년 후에는 현금의 흐름에 어떤 변화를 가져 올 것인가?
-몇 년을 소유한 뒤 파는 것이 가장 투자 효과를 극대화 할 수 있는가?

■ 지역에 대한 평가

-이 건물 1마일 내 몇 명이 살고 있으며
-3마일, 5마일 내에는 얼마나 살고 있는가?
-인종별 분포는 어떤가?
-가정당 연 평균 수입은 얼마나 되는가?
-이 지역 내 주민들의 직업은 어떤 분포를 보여 주고 있는가?
-자동차 통행량은 얼마가 되는가? 등을 분석 판단한다면 투자할 수 있는 좋은 기회를 차버리는 일을 하지 않을 것이다.
여러 건물을 이렇게 분석할 필요는 없다. 단 한 개의 건물만 놓고 이런 평가를 해 보면 비즈니스적인 판단을 할 수 있는 안목과 능력이 생길 것으로 확신한다. 그리고 안다는 것은 곧 파워를 의미한다.

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