정부-주택개발사 뜻맞아
입주자 확보난 일부 아파트서 실시

언제나 내 집을 가져보나. 아파트에 사는 저소득 내지 중간소득층 서민들에게 ‘마이 하우스’는 꿈이다. 주택 융자제도가 발달된 미국이지만 내 집 마련은 쉽지가 않다. 아파트 렌트를 매달 꼬박 꼬박 내지만 건물 소유주에게 가는 돈일 뿐 내 집 장만과는 관계가 없다. 다운페이먼트만 있으면 이자율도 좋고 집을 장만하고 싶은 마음이 굴뚝같건만 최소한의 ‘목돈’이 마련되지가 않는다.

서민들의 이런 애로사항을 덜어줘서 ‘드림 하우스’를 장만할 수 있도록 지원하는 ‘렌트후 소유(rent-to-own) 프로그램’이 실시중이다. 모기지펀드 제공기관인 연방 프레디 맥이 저소득층의 주택마련을 지원하기 위해 지난해 봄부터 실험적으로 실시하고 있는 ‘임대후 소유(lease to own)’프로그램은 말 그대로 일단 렌트해서 살다가 원하면 집을 소유하게 하는 프로그램. 아직까지는 전국의 일부 주택개발회사에서 이 프로그램을 채용하고 있다.

아칸소주 리틀락에 거주하는 제시와 트렌디아 호턴 부부는 TV와 라디오 광고를 통해 저소득층을 위한 ‘렌트 투 오운’ 프로그램을 알게 됐으나 “어느 세월에 집을 살 자금이 마련될까” 하는 마음에 별 다른 관심을 갖지 않았다. 그러나 자신들이 매달 렌트를 납부하는 ‘아젠타 커뮤니티 개발사’로부터 ‘풀래스키 카운티 드림 투 오운’ 프로그램에 신청하면 좋을 것이라는 소개를 듣고 25달러의 수수료와 함께 신청서를 냈다.

지금 호턴 부부와 두 아이는 3 베드룸, 1 배스룸에 뒤뜰이 있는 하우스에 산다. 호턴은 아직 이 집을 소유하지는 못했지만 3년뒤 27년 남은 모기지를 아젠타사로부터 인수하면 집을 소유하게 될 것이다.

렌트를 내며 사는 서민들을 집 주인이 될 수 있게끔 지원하는 이 혁신적인 새 프로그램에는 큰 개발회사도 참여하고 있어 점점 확대될 전망이다.

시카고에 본부를 둔 부동산 투자 신탁회사인 ‘에퀴티 레지덴셜 프라퍼티즈’는 전국에 1,100개의 아파트에 22만5,000세대를 갖고 있는데 모든 입주자에게 ‘에퀴티를 쌓는 렌트(Rent with Equity)’ 프로그램에 등록하게 하고 있다.

전국 47개주에 1,800개 아파트 32만7,000세대를 소유하고 있는 덴버 소재 ‘아파트먼트 투자 관리사’도 이와 유사한 프로그램을 유자격 입주자들에게 제공하기 시작했다.

이 두개 회사를 비롯 여러 부동산 개발 회사들이 이 프로그램에 활발하게 참여하고 있는 이유는 아파트 입주자들을 보다 쉽게 불러들이고 또 오래 붙들어 둘 수 있기 때문.

LA처럼 아파트 입주가 쉽지 않은 곳은 예외지만 많은 지역에서는 입주자 확보 및 유지는 아파트 비즈니스의 가장 큰 어려움이기도하다. 특히 요즘처럼 모기지 이자율이 극히 낮을 때에는 입주자 탈출은 더 심하다.

일례로 ‘에퀴티 레지덴셜’의 전체 입주자 22만5,000세대중 70%가 매년 아파트를 빠져나가며 이중 40%는 집을 사서 나간다. 에퀴티 레지덴셜뿐 아니라 업계에 일반화된 현상이다. 렌드로드들이 입주자들을 붙잡을 수 있는 렌트 투 오운 프로그램에 관심을 갖지 않을 수 없게 됐다. 개발사의 이해와 프레디맥의 저소득내지 중간 소득 가계를 지원하기 위한 목적이 맞아 떨어져 이 프로그램은 점차 많은 지역으로 확대될 것이라고 관계자들은 전망하고 있다.

에퀴티 쌓는 렌트 프로그램
월 렌트 20%를 주택 매입 크레딧으로 보조

시카고의 부동산 투자 신탁회사인 ‘에퀴티 레지덴셜 프라퍼티즈’소속 아파트에서 실시중인 ‘에퀴티를 쌓는 렌트’(Rent with Equity) 프로그램에서는 입주자는 매달 크레딧을 얻는데 이 크레딧은 하우스를 사는데 사용된다. 하우스는 프로그램 참여 개발회사가 새로 지은 집이든 개인 셀러가 내놓은 집이든 상관없다.

렌트를 오래 낼수록 크레딧은 더 많이 쌓이며 집을 살 때 그 크레딧은 주택 매입가격이나 모기지 비용을 깎는데 쓰게 된다.

아파트 리스 계약을 하면 자동적으로 이 프로그램에 등록된다. 특별한 신청양식이 없고 수수료도 없다. 최소 거주기한 같은 것도 없다. 룸메이트도 각자 크레딧을 얻게 된다.

매달 렌트를 납기 내에 내기만 하면 월 렌트의 20%가 크레딧으로 주어진다. 집을 살 준비가 됐을 경우 이 크레딧은 여러모로 쓰인다. 만약 입주자가 참가 개발업체가 지은 집을 산다면 크레딧은 주택 매입가의 3%까지 할인하는데 사용되며 모기지를 할인하는 데도 사용된다.

일례로 월 렌트로 800달러를 낸 입주자는 월 160달러의 크레딧을 얻어 만약 24개월을 입주해 있었다면 참여 개발업체 주택가격 할인으로 3,840달러, 모기지 크레딧으로 960달러를 할인 받게 된다.