부동산 매매나 혹은 재융자로 인해 요즘처럼 융자 서류를 많이 다루면서, 꼭 빼놓지 않고 짚고 넘어가야 하는 항목 중의 하나가 이자 계산이다.

이제 바야흐로 봄이 되었고, 많은 분들처럼 기분 좋게 3월 첫번째 페이먼트를 일찌감치 지난달에 하고 융자 서류를 서명하러 온 B씨가 에스크로의 내역서를 보면서 하는 말이다. “아니, 왜 이자가 2월 1일부터 또 들어 있습니까? 2월 페이먼트를 했는데요. 계산이 잘못된 것 같습니다.” 혹은 자상하게도 비용 중 이자를 고스란히 빼고, 은행 체크를 만들어 오시는 고객으로 인해 곤란한 경우가 있다.

아파트나 상가의 렌트는 선납이다. 만약 납기일이 매월 1일인 경우, 3월 분은 1일에서 대개는 10일이나 15일 내에 납부함으로써 3월분을 초에 납부하는 것이다. 그러나 모기지 이자의 경우에는 고맙게도 발생 후, 즉 살고 내는 페이먼트인데, 처음 융자서류 서명할 때에 두 가지 이자를 접하게 된다.

A. 선납이자(PRE-PAID INTEREST)

만약 새로운 모기지 서류의 페이먼트 시작이 5월1일 이라면(대개 3월에 나오는 융자 서류는 5월이 첫 번째 페이먼트가 된다) 그 이자는 2월 1일에서 2월 말까지의 이자이므로, 융자 서류를 서명하는 1월의 이자는 선이자가 되는 것이다. 이 때의 이자는 반드시 융자가 펀딩되는 날로부터 발생하며 실제 페이먼트의 시작 전까지의 이자가 되는 것이다. 예를 들어 첫 번 째 페이먼트가 5월1일이 납기일이고, 펀딩이 3월 13일이면 펀딩일로부터 4월1일까지가 선납 이자인 것이다.

B. 후이자 (ACCRUED INTEREST)

많은 고객이 3월에 펀딩을 받고, 페이먼트의 시작이 4월이 아닌, 5월이라고 확인하면서 “와!, 한달 보름 후에나 페이먼트가 시작입니까? 여유가 많네!” 하면서 좋아하다가, 본인의 3월 모기지 납부금이 지난달 2월분의 이자였음을 확인하고는 크게 실망(?)을 하곤 한다. 펀딩 전 한번의 선이자를 제외하고는 모든 이자는 발생 후에 납부하게 되는 것이다.

예를 들어 4월 모기지를 납부하기 전 상환 예정이라면 이자는 3월 1일에서 상환 당일까지 즉 3월14일 혹은 15일까지의 이자가 납부되어야 한다.
더불어 참조해야 하는 사항 중에는 상환해야 할 은행의 이자와 새로운 모기지 이자 발생 일이 딱 맞아 떨어질 수가 없다는 것이다. 왜냐하면 우선 새로운 모기지의 선이자가 발생이 되어야, 등기 후에 상환할 펀드가 조성이 되기 때문이다. 대개는 상환은행의 지역에 따라서, 혹은 규정에 의해서 하루나 이틀이 겹치는 경우가 많다.

따라서, 매매의 경우나 특별한 상황을 제외하고는 펀딩일은 가급적 주말을 피하려고 노력하는 세심한 에스크로 오피서의 노력이 고객에 대한 배려라고 늘 생각한다.

(213)389-8300

제이 권