지난주엔 고정(Fixed Rate)에서 다시 고정으로 재융자할 때에 이자율 차이와 융자액수에 따라서 달라지는 혜택과 이득에 대해서 알아보았다. 이번엔 예고된 대로 고정을 변동으로 재융자할 때 계산될 수 있는 혜택과 이득은 무엇인지 알아보기로 한다. 대다수 융자 수요자들은 이자율의 하락으로 재융자를 판단해야 할 시기가 오면 현재의 프로그램이 고정이든 변동이든 간에 거의 대부분 고정프로그램으로의 재융자를 선호하거나 그래야 하는 것이 상식처럼 인식돼 온 것이 사실이다.

그러나 필자가 그동안 몇 차례에 걸쳐 언급한 바와 같이 어떤 프로그램이 본인에게 더 큰 혜택을 가져다 주느냐는 결정적으로 예상 거주기간이 얼마나 될 것인가에 달려있으며 이는 재융자시에 특히 우선적으로 고려돼야 할 사항이다. 처음 집을 매입할 때는 거주기간을 예상하는 것이 그리 쉽지 않지만 1~2 년 정도 지나면 매입한 집에 대한 만족도, 유지비용에 대한 현실적 판단, 자녀 진학에 따른 이주 확률 등으로 인한 잔여 거주기간의 예측이 어느 정도 가능해지기 때문이다.
이를 바탕으로 예상 거주기간이 3년 내지 5년 정도인 사람들이 왜 장기 고정 프로그램보다 변동 프로그램으로의 재융자가 더 큰 이득이 될 수 있는지를 상세한 비교를 통해 알아보자. 예를 들어 현재 30년 고정프로그램에 7%의 이자율로 융자금액 32만달러를 가지고 있을 경우 월 페이먼트는 2,129달러가 된다. 이를 이자율 6%로 낮춰 같은 30년 고정으로 재융자를 할 경우 월 페이먼트는 1,918달러가 되므로 매달 211달러의 페이먼트 절약이 가능하고 3~5년 동안 총 7,596~1만2,660달러의 이득을 얻게 된다.

반면에 최소 페이먼트가 가능한 변동(Negative ARM)으로 재융자하면 2.45~2.95%의 이자율이 제공되므로 월 페이먼트는 1,256~1,340달러가 되고 매달 789~873달러를 절약하게 되므로 3~5년 동안의 총 페이먼트 이득은 2만8,404~5만2,380달러에 달하게 된다. 이러한 페이먼트 절약을 비교해 볼 때 이 경우 고정으로 재융자했을 경우보다 최소 1만6,000달러에서 최대 4만5,000달러 정도의 페이먼트 이득에 대한 엄청난 차익을 얻게 되는 것이다. 물론 여기서 간과할 수 없는 것이 고정 프로그램은 변동과는 달리 일정한 원금회복이 보장되므로 융자원금(Principal Balance)이 줄어드는 효과가 있다는 것이다.

그러나 장기 고정 프로그램은 초반부에 페이먼트의 거의 대부분이 이자로 지불되고 원금으로의 회복비율은 지극히 낮으므로 원금회복이 거의 없는 변동 프로그램이라도 페이먼트 절약의 이득만으로도 고정보다 훨씬 큰 혜택을 가져다 주게 되는 것이다.

더불어 이러한 재융자를 통해 얻게 되는 몇 만달러의 경제적 이득을 일정한 이자소득이 가능한 다른 곳에 투자해서 발생되는 복리이자의 소득까지 계산한다면 그 혜택과 이득은 더욱 커지게 된다. 또한 월 700~800달러의 페이먼트 절약은 2차 에퀴티 융자 10만달러 정도의 페이먼트에 해당되므로 변동으로의 재융자를 통해 간단히(?) 10만달러라는 거액의 투자수단과 환경을 확보하게 되는 엄청난 효과를 보게 된다. 이젠 더 이상 고정을 고집하지말고 변동으로의 변화를 시도하는 현명한 선택이 시작 될 때이다.

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제이 명 <키웨이 파이낸스 대표>