경매 낙찰자는 경매 이전에 반드시 국세청 허락 받아야
허가 없이 차압부동산 구입하면 소유권 등록 무효 처리

■차압: 과거 법에 따르면 채권자는 부동산에 세금 체납저당(Notice of Federal Tax Lien)이 등록되었을 때는 국세청에 차압 경매통고(notice of a trustee’s sale)를 보내야 한다. 새 법은 만약 국세청에 통고를 하지 않으면 차압은 취소되며 차압에 의한 소유권도 취소된다고 밝히고 있다.

경매 낙찰자는 경매시 또는 경매 이전에 국세청으로부터 허락을 받아야 구입할 수 있다. 허락 없이 차압 부동산을 구입했을 때는 소유권 등록을 했더라도 등록이 무효가 된다.

만약 주정부 세금 체납(Notice of Lien for Postponed Property Taxes)이 되었을 때는 주정부 회계국(The Office of the Controller)에도 통고를 해야 한다.

과거 법에는 차압 공고를 해야 했으나, 새 법에는 사람이 직접 채무자에게 전달하고, 부동산에 차압 등록된 것을 부착하고 채무자의 마지막에 알고 있는 주소로 편지를 발송하는 것으로 공고를 대신할 수 있다.

채무자로부터 돈을 받은 후 30일 이내에 채권자는 카운티 등기소에 완납 등록을 해야 한다. 등록이 된 후에는, 채무자의 요구가 있을 때 채무자 또는 상속자, 대리인에게 약속어음 원본(note), 담보 계약서, 완납 증명서를 전해 주어야 된다.

채무자로부터 완납 요구서 요청을 받은 후 60일 이내에 채무자에게 완납 증명서를 보내지 않았을 때는 채권자는 완납했다는 증명을 다시 만들어 보 낼 수 있다.

만약 채무자로부터 완납된 후 75일 이내에 완납 증명을 해 주지 않았을 때는 소유권 보험회사(title)가 완납 증명을 해 줄 수 있다.

◎ 부동산을 구입한 후 융자받은 돈을 완납했으니 이제는 저당 설정이 해제되었다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 부동산을 판매할 때 또는 재융자를 받을 때 완납 증명이 안 돼 있다는 사실을 알고서 당황하게 된다. 이 때문에 판매를 못하거나 재융자를 못 받게 되어서 하소연하는 한인들이 있다.
심지어는 은행 융자를 받았는데도 은행에서 완납 증명을 안 해 준 경우도 있다. 특히 판매자로부터 개인적으로 융자를 받은 후 완납을 했는데도 판매자가 사망함으로써 몇 년이 지나도 완납 증명을 못 받아서 발을 굴리는 사람이 있다. 융자 완납이 된 후에는 완납 증명서가 등록된 것을 확인해야 된다.

■융자 보증보험(PMI): 과거 법에는 융자 보증보험은 시장 가격의 100%에 대한 융자보험을 계산했다. 새 법은 103%까지로 상향조정함으로써 소비자에게 이익이다.

■환경: 과거 법에는, 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서 건물주는 납 성분 페인트가 건강에 위험하다는 것을 구입자나 입주자에게 통고해 주게 되어 있었다. 물론, 오래된 건물은 수도 배관뿐만 아니라 페인트에도 납 성분이 포함되어 있다.
새 법은, 건물에 납 성분 페인트가 있으면 주택법과 건축법 위반이 된다. LA카운티 보건국에서도 감독을 하며 시청 건축과에서도 감독을 한다. 위반 시에는 수리 명령, 새로 교체, 퇴거, 건축물 철거를 명할 수 있다.

■주택 밀도: 과거 법에는 인구와 주택 밀도는 지목법에 적용되도록 되어 있다. 새 법에는, 주택 개발국에서 요구한 주택 밀도보다 낮으면 안 된다. 주택 밀도가 낮은 경우에는 충분한 증거가 있어야만 표준 밀도보다도 낮출 수 있다. 법원은 이 법을 위반한 시청에 대해서 2007년 1월1일부터 피해자 원고에게 변호사비와 경비를 지불하도록 판결해야 한다. 시나 카운티에서 주택 밀집도를 낮추었다면 다른 곳에다가 줄인 양만큼 대체해야 한다.

◎ 시청 건축과에서 도시설계 일을 담당해 보면, 충분히 많은 주택을 건설 할 수 있는 땅인데도 몇몇 시의원들과 지역 사람들 횡포에 의해서 주택 밀도를 적게 만드는 곳들이 있다. 한 예로 1에이커에 주택을 5동 건설할 수 있는데도 2동만 건설하는 지역 또는 심지어 1동만 건설하도록 만드는 지역이 있다. (909)684-3000

김 희 영
<김희영 부동산융자 대표>