오늘은 재융자시 판단해야 할 혜택과 이득에 대한 계산의 중요한 기본들을 짚어보기로 하자. 우선 이를 위해 많은 수요자들이 그 동안 잘못 인식해 온 가장 큰 판단의 오류를 바로 잡아야겠다. 재융자를 할지의 여부를 판단하는데 가장 중요한 것은 ‘재융자시 현재 갖고 있는 융자와의 이자율차이’와 ‘재융자 비용 지출에 대한 손익분기점이 언제인가’다.
그 동안 많은 언론 매체를 통해서 이자율 차이가 1% 이상은 돼야 하며 비용에 대한 손익분기는 2~3년 내외가 돼야 한다는 것이 마치 재융자의 상식처럼 알려져 왔지만 이는 단연코 잘못된 정설이다.
결론부터 성급히 말하자면, 재융자를 위한 손익계산은 일정한 한계나 기준이 있을 수 없다는 것이다. 실질적인 이자율 차이로 인한 이득계산과 손익분기의 시점을 결정하는 요소는 바로 융자금액이 얼마냐 하는 것이다. 그러므로 융자액의 규모가 천차만별인 융자수요자를 일정한 틀로 묶어서 보거나 계산하는 것은 잘못된 시작이라 할 수 있다.
이런 잘못된 상식으로 인해서 많은 재융자 수요자들이 1%도 차이가 나지 않을 경우라 해서 아예 재융자를 시도하지 않는 경우조차 빈번하다. 반대로 어떤 수요자들은 별 혜택도 없는데(단기간 내에 이주할 경우) 1% 또는 그 이상의 이자율 차이만을 보고 재융자를 하는 경우도 있다.
이를 증명하기 위해 두가지 유형의 케이스를 비교해 본다.
1년 전 집을 구입한 A와 B가 있다 가정하자. A는 주택구입과 함께 15년 고정에 6%의 이자율로 12만달러(컨포밍 론)를 융자했으며, B는 역시 15년 고정에 6.5%의 이자율로 36만달러(점보 론)를 융자받았다.
두 사람 모두 1%의 이자율 차이를 두고 재융자를 할 경우 A는 3년이 지나야 3,470달러(페이먼트 절약 2,323달러+에퀴티 이득 1,147달러)의 이득이 되므로 이때서야 손익분기점을 지난다. B의 경우는 3년째에 이미 1만455달러(페이먼트 7,093달러+에퀴티 이득 3,362달러)의 이득을 취하게 되므로 이미 2년 후부터 손익분기점을 넘어선다.
이와 같이 재융자의 손익계산은 융자금액에 따라 큰 차이를 지니며 이자율 차이가 클수록 그 변화는 더욱 커진다. 더욱이 융자액수가 크면서 30년을 15년으로 재융자할 시엔 차이가 0.5~0.75%라 할지라도 1년도 안 돼서 이미 손익분기점을 지나 3, 4년만 돼도 몇 만달러의 이득을 얻게 된다.
이처럼 30년을 15년으로 재융자 하는 경우엔 설사 같은 이자율이라 해도 무조건 혜택을 보게 되고, 같은 융자기간으로 재융자할 경우엔 융자금액에 따라서 각각의 차이가 크므로 이러한 혜택과 이득을 정확히 계산하고 판단할 수 있는 융자 에이전트와 보다 깊이 있는 상담이 필수적이라 할 수 있다.
다음주엔 ‘고정에서 고정이 아닌 변동으로’와 같은 비상식적인(?) 재융자가 가져오는 색다른 이득과 재융자로 인해 얻게 되는 페이먼트 절약을 활용한 또 다른 이득 창출에 대해서 알아보기로 한다. (213)792-5133


제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>