리츠의 포트폴리오와 리스크 분산

재정목표·나이·자산의 성격등
고려해서 위험분산 투자를

재정경제학에서는 포트폴리오를 자산선택 이론 또는 분산투자 이론이라고 한다. 일반적으로 주식이나 채권과 같은 간접 금융시장과 은행이라는 직접 금융시장, 실물경제라고 하는 부동산 시장에서 투자자들이 안정성과 수익성, 환금성을 고려하여 각자의 상황에 따라 어디에다 얼마를 어떻게 투자할 것인가를 결정하는 것은 매우 어려운 과제다.

개별시장의 특성과 중장기 시장 전망을 분석하여 적절히 분산투자 함으로써 시장이 갖는 유동성 위험을 분산시킨다. 이를테면 은행의 1년 만기 정기예금 수익률은 너무 낮고 주식이나 채권은 왠지 불안한 구석이 있다. 또, 오피스 빌딩이나 샤핑몰, 리조트 시설과 같은 대형 상업용 부동산은 규제와 제한사항이 있고 많은 자금이 필요할 뿐만 아니라 전문적인 식견이 필요한 것은 당연하다. 이때 소위 개미 투자자의 자금을 모아 부동산 관련사업에 투자한 뒤 그 수익을 되돌려 주는 리츠와 같은 부동산 간접투자 상품이 유력한 대안이라 할 수 있겠다.

리츠 포트폴리오 구성의 A to Z는 (1)정확히 무엇에 투자할 것인지 결정하기 전에, 나는 왜 투자하는 지에 대한 투자 목적을 분명히 할 필요가 있다. (2)단시간 내에 큰 수익을 노리는 단타형 공격적 투자자는 자신의 자산 중 51% 이상을 리츠에 투자해서는 안 된다. (3)리츠 포트폴리오 구성은 투자자의 재정적 목표, 나이, 운용 자산의 성격, 부문과 지역적 위치, 리스크에 대한 저항력에 따라 달리해야 한다. (4)투자자 스스로가 포트폴리오 구성에 자신이 없다면 시장 비중에 따라 운용 자산을 분산시키는 것이 가장 유리하다. (5)정통한 증권 중개인이나 금융자산 관리사, 투자고문의 서비스를 이용해 각기 다른 리츠 뮤츄얼 펀드나 리츠 인덱스 펀드 등에 투자하는 것이 걱정을 더는 방법이다.

리츠의 종류

리츠 상품의 성격은 비슷하지만 리츠의 종류에는 그 운용형태에 따라 다양하다. 우선 미국식 전통적인 리츠는 소유와 대출형태에 따라 ‘지분형’(Equity), ‘모기지형’ ‘혼합형’ 아웃릿(Hybrid) 등이 있다.

지분형 리츠는 근린상가나 샤핑 몰, 아웃릿 센터 등에 주로 자금운용을 하는 소매 형태의 리츠로 소유하거나 주식지분을 갖고 있는 형태로 일반 투자자들이 많이 이용하는 일반적인 리츠이다. 모기지형 리츠는 부동산 담보부 저당을 잡고 자금을 운용하기 때문에 좀 더 복잡하고 전문성이 따른다. 각각 이들의 장단점을 혼합한 형태가 혼합형 리츠인데 이는 소유도 하고 담보저당도 한다. 그 외에 약간 변형된 파생 상품으로 리츠 법인의 차이에 따라 업(Up) 리츠와 다운(Down) 리츠 등으로 구분할 수 있다.

법인세를 면세 받는 것은 리츠가 갖는 특성이요 이점 중의 하나이다. 원래 과세유예 수단으로 시작된 업 리츠는 자산인수 수단으로서의 역할까지 하고 있으며, 업&다운 리츠는 투자자들로 하여금 보유자산을 양도소득세를 내지 않고 리츠 주식화 할 수 있게 하는 이점을 갖고 있다. 리츠는 채권과 달리 부동산의 내재 가치가 상승하고 임대료가 증가함에 따라 리츠의 상품가치도 함께 상승하며 금리에 민감하지 않는 특성을 지니고 있다.

한국에서의 리츠

한편 한국의 경우에도 부동산의 유동성을 극복하기 위해 2001년 ‘부동산 투자회사법’ 이 제정되고 은행권의 부동산 투자신탁과 일반 부동산 투자회사의 리츠 상품이 판매되고는 있으나 도입기에 불과한 실정이다. 국민은행의 ‘국민 부동산 투자신탁 16호’, 산업은행의 ‘부동산 신탁 3-5호’, ‘하나 부동산 신탁’ 등이 있고, 일반 리츠회사로는 교보증권과 메리츠 증권이 합작한 회사와 코리아 리츠 등이 설립된 정도이며 아직 수익률은 그리 높지 않은 편이다.

한국의 금융위기 이후에는 일반 리츠 회사와는 별도로 한시적인 부실 정리회사인 구조조정 리츠(CR리츠)가 나온 바 있다.

일반 리츠는 투자자들로부터 모은 자금으로 오피스 빌딩이나 임대 아파트, 주상 복합건물 등에 투자한 뒤 수익을 배분하는 구조이며, 구조조정 리츠는 기업의 현금 유동성 위기를 해결하고 구조조정을 돕기 위해 기관의 자금으로 기업의 부동산을 매입한 뒤, 부가가치 있는 자산으로 개발하여 일정기간 후 매각함으로써 이익을 실현하는 것이다. 대체로 서울의 오피스 빌딩 임대 수익률이 연간 8%선임을 감안할 때 아직은 수익률 수준과 시장이 미미하지만 한국에서의 리츠 성장 잠재력은 매우 크다고 하겠다.

하지만 당초 의도와는 달리 일반 리츠는 아직 걸음마 단계이고 구조조정 리츠가 활발한 기형적 구조를 재편하는 것이 중요한 관건이다.

한국에서의 리츠 투자는 해당 상품의 투자 설명서상의 입지나 분양성, 개발사업성 등을 잘 확인하여 상장주식을 살수도 있으나 되도록 청약 공모에 참여해 액면가로 주식을 받는 것이 유리할 것이다. 공모증권사에 계좌를 오픈해서 청약증거금을 납부하면 주식을 배정 받을 수 있다. 최소공모단위는 일반 주 ‘50만원’ 단위이다.

남문기 <뉴스타부동산 대표>
(213)385-4989