판매자가 주택 결함 전부 수리할 의무는 없어
사소한 요구보다는 그에 상응하는 가격 흥정이 바람직

“우리가 집 살 때는, 한인 부동산 업자를 선정했는데도 수리해 달라고 요구하는 것 못 보았다. 집 매매 때 수리해 달라는 말도 못하는 것인 줄 알았다. 그런데 집을 팔 때는, 구입자가 이것저것 고쳐달라고 하더라. ‘뭐 이런 구입자가 다 있나? 하는 생각이 들었지만 결국 수리해 주고 팔았다.” 다음 집을 살 때는 “나도 이것저것 고쳐 달라고 말했다”는 한 한인의 경험담이다.
주택을 구입하는 사람들 대부분은 집 구경만 했지 건축물에 대해 무엇이 잘못됐는지도 모른다. 부동산 업자 선정할 때는 계약서를 작성할 줄 아는 부동산 업자 그리고 건축 경험이 있는 부동산 업자를 만나야 된다. 특히 새집을 살 때는 실제로 주택건축을 해 본 부동산 업자라야 도움이 된다. 그래야 개발업자의 계약서 검토와 내용 설명을 할 줄 알고 건축 결함도 찾아낼 수 있다.
수리할 사항을 요구했을 때 판매자가 수락하지 않으면 어떻게 하느냐?
1. 주택결함 명세: 주택을 구입할 때 판매자가 주택에 결함이 있다는 것을 알고 있는 사항에 대해서 구입자한테 밝히라는 법이 있다. 부동산 업자는 눈으로 보아서 결함이 있는 것을 구입자한테 밝히게 되어 있다. 법은 이렇게 요구하고 있지만 판매자는 알고 있으면서도 결함을 숨기려는 사람이 있다. 대부분 부동산 업자는 결함인지 아닌지 구분도 못하고 있다.
판매자와 부동산 업자가 결함을 밝혔다고 하자. 판매자가 전부 수리해야 할 책임이 있느냐? 그렇지 않다.
판매자나 부동산 업자가 결함을 알면서 빼먹었다면 고의적 태만, 사기에 해당된다. 그러나 결함을 알면서도 빼먹었다는 증명을 하기는 어렵다. 지붕과 창문에서 비가 새고, 콘도관리협회는 소송을 당했었는데도 이를 밝히지 않고 판매했다. 구입자는 이런 사실을 안 밝혔다고 판매자를 상대로 소송을 했지만 패소 당한 사건이 최근에 있었다.
2. 검사원 보고서: 주택 검사원을 채용하여 집에 무엇이 잘못되었는가를 점검한다. 검사원 보고서에는 잘못된 사항들이 많이 나열되어 있다. 이 역시 판매자가 수리해야 할 의무사항도 아니고 법적 구속력도 없다.
3. 판매자와 수리 흥정: 구입자는 수리할 항목에 대해서 어떻게 판매자와 흥정할 것인가를 구상해야 된다. 수리를 요구했다가 판매자가 거절하면 판매 가격에서 수리에 상응하는 가격을 할인하는 방법도 있다. 많은 경우에는 합당한 수리를 요구했을 때 판매자가 수리해 준다.
4. 법적 의무 수리사항: 주법에는, 지진에 온수기가 넘어지지 않도록 온수기 위와 아래 부분을 쇠 띠로 묶어두라는 것과 화재경보 장치 시설을 요구하고 있을 뿐이다. LA시에는 물 절약형 변기와 절수용 샤워꼭지 시설을 해야 된다. 이런 법적 의무가 부여된 사항은 판매자가 거절할 수 없는 의무사항이다.
5. 합의된 계약 의무: 계약에 의해서 판매자가 어떤 항목을 수리해 주겠다고 합의를 했다면 수리해 주어야 한다. 예로써, 흰개미 방제와 비용은 판매자가 지불한다고 계약되었을 때 판매자는 이행해야 한다. 부동산협회에서 만든 98년 주택매매 표준 계약서에는 주택 시설물이 작동해야 된다는 항목이 있었다. 결함을 발견한 구입자는 계약대로 하자면서 큰 소리쳤다. 그러나 99년 4월에 만들어진 계약서에는 주택판매를 현 상태대로 판매한다. 단 판매자가 지붕, 배관 등을 보장한다고 했을 때만 수리 책임이 있었다. 그런데 2002년에 만들어진 계약서에는 이런 사항도 없어졌다. 구입자가 수리할 것을 요구할 수 있지만 판매자가 거절하면 서로 합의할 수 있고 계약을 파기할 수 있다고 되어 있을 뿐이다.
6. 미미한 수리 사항: 외부 벽에 작은 점 또는 페인트가 벗겨져 있다든지, 양탄자가 더럽다든지 하는 것을 가지고 수리해 달라고 요구하는 것보다는 차라리 판매 가격을 가지고 흥정하는 것이 좋다.
김 희 영
<김희영 부동산 융자 대표>(909)684-3000