모기지 론을 신청하려는 바이어, 또는 재융자 신청을 하려는 홈오너들이 가장 바라는 것은 낮은 이자율과 저렴한 론 비용으로 융자를 받아내는 것이다.

하지만 특별한 경우를 제외한 대부분의 이자율과 론 비용의 결정은 근본적으로 자신의 크레딧 관리 내용과 다운페이먼트의 향방에서 일차적으로 기본이 정해진다.

그런 후에 그 정해진 기본에서 이자율을 더 낮추거나 높여갈 수가 있는데, 그것은 선택적 옵션이다. 즉 이자율을 낮추면 론 비용이 커지고, 론 비용을 적게 하면 이자율이 높아지게 되는 ‘이자율’과 ‘론 비용’ 간에 서로 반비례하는 상관관계에서 자신에게 유리한 쪽을 선택하면 되는 것이다.

만일 모기지론을 받는 사람이 짧은 기간 내에 그 집을 팔 계획이라면 적은 론 비용에 높은 이자율의 선택이 유리할 것이나(이때는 변동이자로 가는 것도 바람직), 장기간 거주할 경우라면 론 비용이 조금은 많더라도 낮은 이자율로 융자를 받는 편이 유리하게 된다. 그러나 5∼7년 동안 변화가 없을 계획 하에서는 일반적으로 기본 이자율에 ‘1포인트’의 론 비용으로 정하는 것이 가장 보편화되어 있다.

그런데 이렇게 다양한 론 프로그램들을 은행측이 고객들에게 제공하고는 있지만, 사실상 고객 자신이 어느 것을 선택하건 간에 은행측의 이익금은 이미 모든 경우에 있어서 한가지로 정해 놓고 있는 것이다.

한마디로 이자율과 론 비용과의 관계는 ‘저울질’과 같이 한쪽이 올라가면 다른 한쪽이 반드시 내려가게 되고, 수평일 때는 이자율이나 융자비용 둘 다 기본을 유지하는 원리로 짜여져 있다. 그러므로 일반적으로 말하고 있는 모기지 이자율은 기본의 론 비용이 적용된 기본의 이자율이라고 보면 된다.

때로 프리웨이 옆에 높게 서있는 광고판에서 유달리 싼 이자율을 보게 될 때가 있는데, 거기에는 높은 융자비용이 숨어있거나, 아니면 변동이자율로서 처음 한 두 달간만 특별히 싸게 해주는 이자율이기 쉽다. 아니면 거기에는 분명 또 다른 ‘조건’들이 포함되어 있을 수 있는 것이다.

그 조건의 한 예를 들자면, 30/5년 론의 이자율은 30/30년 론일 때의 기본 이자율보다 낮아지게 되는데, 이 때의 ‘조건’은 5년 후에는 융자금 전액을 다 갚아야만 하는 조건이 들어가게 된다.
다시 말해서 5년이 끝나기 전에는 론 비용을 들여 새로운 이자율로 재융자를 해야만 하는 것이다.

그 외에도 조기 상환의 페널티가 있느냐 없느냐 하는 조건에 따라서도 이자율은 달라질 수 있다.
즉 융자금액을 약정된 기간 안에 조기 상환하려 할 때 약정된 페널티를 내도록 하는 론 프로그램일 경우 이자율을 조금은 낮출 수 있지만, 부득이한 사정으로 그 기간 안에 집을 팔게 되면 총 융자금액의 2∼3%를 페널티로 물어야만 하는 불리한 조건을 달게 되는 것이다.

한마디로 모기지론의 프로그램들은 한쪽이 유리하면 다른 쪽에서는 불리한 쪽으로 기우는 ‘저울질의 원칙’이 적용된다고 보면 틀림이 없다.

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케니 김