지난 1일 남가주 한인부동산협회(회장 서재두) 주최로 열린 ‘주택·사업체 매매 정보 박람회’는 한인 커뮤니티를 위해 부동산 등 관련 업계 한인 종사자들이 처음으로 한자리에 모인 뜻 깊은 자리였다. 이날에는 40여 개의 부스가 마련, 한인들과 일대일 상담 시간을 가졌으며 20여명의 각계 전문가들이 나와 주제강연을 했다. 이 날 강연을 주제별로 나눠 소개한다.

남가주 한인부동산협 주최‘주택·사업체 매매정보 박람회’성황
참여 업체들 마련 부스‘북적’… 각계 전문가들 주제 강연도

■지금이 부동산 구입 적기인가?
주택가 상승이 계속되면서 예비 주택 구입자에게 가장 큰 질문은 ‘언제 사야 하는가, 지금이 막차는 아닌가’다. 이동익 동부한국부동산 대표는 부동산 시장을 전망하는 가장 중요한 요소로 ‘인구의 변화 추이’를 꼽았다.
2000년 4월 발표된 인구 센서스를 기준으로 볼 때 2억8,000만의 미국 인구에서 그중 12%인 3,400만명이 거주하는 캘리포니아는 단연 최대 인구 밀집지다. 이 대표는 “미국 남서부의 인구 증가율이 타지역에 비해 높고, 일자리를 찾아 이동해 오는 젊은이들, 여기에 은퇴를 고려해 세컨 홈이나 별장을 구입하는 베이비부머들의 수요까지 합쳐보면 실질적으로 주택가 하락이 현실화하기는 어렵다”면서 “장기적으로만 본다면 주택구입은 지금이라도 적절하다”고 말했다.
주택이나 사업체 매매를 결심하고 에이전트를 선정하는 것도 중요하다. 김성수 베스트 리얼티 대표는 부동산 매매시 에이전트 선정의 기준으로 ▲전문가 ▲풀타임 ▲로컬 에이전트 ▲업계 종사자들과 관계가 좋은 에이전트 등을 예로 들었다.
자신의 종사분야인 부동산에 돈과 시간을 투자해 끊임없이 자신을 개발하되 그 일에만 집중할 수 있고 관련 업계 종사자들과 원만한 관계를 형성하고 있어 고객이 부동산 매매의 전과정을 진행하는데 끝까지 도움을 줄 수 있는 에이전트를 찾아보라는 것으로 해석된다.
‘에이전트에게 수수료(Commission)를 얼마나 주어야 주택시세 최고가격을 받을 수 있는가’에 대한 냉정한 대답도 나왔다. 연사로 나온 다이아몬드 부동산 제이 이씨는 “주택 판매가가 높을 수로 에이전트의 수수료도 올라가기 때문에 더 높은 수수료를 받을 수 있다면 더 좋은 가격을 집을 팔기 위해 노력할 수밖에 없는 게 경제적 본능”이라고 지적했다.
때문에 “수수료를 할인해 5%의 수수료만 냈다고 좋아할 것이 아니라 6% 수수료를 내고 집을 1만~2만달러 더 좋은 가격에 팔았을 경우 생기는 손익계산도 진지하게 해볼 것”을 권고했다.
부동산 매매 계약서를 한글로 번역작업하고 있는 정민영 콜드웰뱅커 베스트 리얼티 대표는 “스패니시로 된 매매계약서는 이미 오래 전에 가주 정부로부터 공식 부동산 문서로 인정받아 사용되고 있다”면서 한글로 된 부동산 매매 계약서의 필요성을 강하게 역설했다.
정 대표는 “현재 진행하고 있는 번역작업이 10월께이며 협회 회원들의 회람을 거쳐 완성될 것”이라면서 “당장 공인문서는 아니지만 고객과 에이전트간에 서로 편하고 신뢰성 있는 거래를 하는데 도움을 줄 것”이라고 말했다.

■부동산 매매시 유념할 3가지 세법
부동산 협회 고문 공인회계사를 맡고 있기도 한 제임스 차 CPA는 부동산·사업체 매매시 유념할 3가지 관련 세법으로 ▲올해부터 확대 적용된 부동산 양도세 원천징수 ▲주거용 주택 판매시 양도소득세를 면제받기 위한 조건 ▲사업체 매각시 매각자의 판매세 납부의무를 예로 들었다.
샘 오 변호사는 사업체 매매시 계약서에 대한 정확한 확인과 이해가 가장 중요하며 특히 ‘리스’ 등에 대한 조항을 자세히 검토할 것을 당부했다. 또 새로이 사업체를 사들이기 위해 렌트를 네고할 때 캠 차지 등은 따로 붙어있는 것은 아닌지 계약서 조항 하나하나를 자세히 분석할 필요성이 있음을 지적했다.
오 변호사는 특히 “사업체를 팔아도 리스에 대한 책임은 남아 있고, 바이어가 셀러에게 직접 페이먼트 하게 되면 은행에 할 때보다도 의무감이 떨어지기 때문에 오너 캐리(owner carry)를 피하고 매상을 그대로 믿지 말라”고 말했다.

■동부엔 없는 에스크로
유나이티드 에스크로의 유니스 고 오피서는 “에스크로는 문서와 관계된 일을 하는 것으로 프랑스어 원어로 ‘Scroll’(두루마리)에서 생겨난 말로 1886년 시작돼 캘리포니아, 오리건, 애리조나, 워싱턴, 네바다 등 서부 5개 주에서만 독자적인 업무영역으로 이뤄져 있다”고 에스크로의 유래를 설명했다.
고 오피서는 “에스크로는 부동산과 사업체매매 뿐 아니라 ABC 라이선스, 모빌 홈, 담보증서&약속어음 매매까지 다양하다”면서 “동부에서는 타이틀회사나 변호사들이 이 업무를 대행하고 있다”고 말했다.
특히 한인 고객들이 에스크로에서 여러 가지 질문을 해오는 것에 대해 고 오피서는 “한인 고객들이 한인 에스크로를 찾을 경우 정확한 상호 의사전달을 통해 실수를 막을 수 있는 장점이 있지만 기타 세법이나 상법에 대한 부분을 에스크로에서 상담하고 조언하는 것은 문제의 소지가 있기 때문에 궁금한 점은 CPA나 변호사를 찾을 것”을 당부하기도 했다.
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글로벌 에스크로 서비스의 오드라 홍 오피서는 2003년부터 바뀐 에스크로 법규로 “캘리포니아내의 부동산 매각시 판매세를 원천 징수하는 대상이 주민들까지 확대된 것”을 들었다. 홍 오피서는 “이로 인해 셀러, 바이어, 에스크로 3자 모두 세금납부에 대한 의무가 생겨났다”면서 “세금 납부에 대한 1차적인 책임이 에스크로에서 발생하기 때문에 판매세를 확보해 지급하는 과정이 에스크로 끝나기 전에 이뤄지는 것을 원칙으로 삼고 있다”고 말했다.

■안정된 수입의 꿈- 부동산 투자
최수경 리맥스 100 부동산 대표는 “투자의 기본은 어느 곳에 위치하고 있느냐와 현금 흐름(cash flow)이라면서 부동산 운영으로 인한 소득이 경비를 다 제하고도 남는 것이 있을 때에만 투자해야지 무리한 전망으로 투자해선 안 된다”면서 투자 원칙을 밝혔다.
최 대표는 “상태가 좋지 못한 부동산을 사들여 수리하고 이를 잘 관리해 수익이 나는 부동산으로 만든 후 상품가치를 극대화해 매각하는 것이 부동산 투자의 과정”이라면서 “랜드로드가 됐다면 테넌트의 불만을 곧 바로 해결해 주고, 반대 급부로 렌트도 때에 맞춰 최대한 올려나가야 투자자의 입장에서 봤을 때 결국 최고의 상품가치까지 높여 판매할 수 있다”고 말했다.
한인 비즈니스 현황과 투자 전략에 대해 마이클 방 비 인베스트먼트 부사장은 “과거 한인들이 쉽게 시작할 수 있었던 전통적인 스몰 비즈니스인 리커, 세탁소, 99센트 스토어, 식당, 주유소, 비디오 가게 등이 이젠 새로운 국면을 맞고 있다”면서 “적성과 하고 싶은 업종을 생각해, 비교하지 말고, 틈새를 노리며, 이왕 선택이 끝나면 자신감 있게 밀어붙이되 무리한 자금을 들이지는 말라”고 충고했다.
방 부사장은 최근 주유소, 식당, 편의점이 결합한 업종의 대형화나 전문화된 프랜차이즈 업소의 부상을 예로 들면서 “한인들도 카페나 커피전문점 혹은 세탁소, 원 아워 포토, 비디오 샵 등이 결합한 원스탑 샤핑공간을 꾸미거나 그 곳에서 비즈니스를 운영해 나가야 한다”고 말했다.
‘미용재료상, 주류사회를 겨냥한 베이커리와 캔디 샵’ 등도 틈새 시장을 공략하고 있는 성공적인 아이템으로 지적됐다.
장대식 조이부동산 대표는 “사업체는 단순히 화려한 매상만을 보고 선택하는 것이 아니라 자신에게 잘 맞는지를 먼저 판단하고 매상을 현실적으로 체크해 보아야 하고, 아는 사람과 거래를 할 때도 절차를 준수해 추후 문제의 소지를 만들지 말아야 한다”고 말했다.

■기타
오염된 부동산을 매입해 개발하거나 부동산의 오염상태를 측정해 주는 JMK 환경회사의 권재일 대표는 “한인타운 내에도 오염이 진행됐다가 정화를 거쳐 새로운 샤핑몰 등 상업용 건물로 재개발된 사례가 적지 않다”면서 “부동산 매매시 환경문제도 미리 점검해야 한다”고 말했다.
건축회사 퍼스트 엔터프라이즈 박태형 대표는 “건축업자와 계약을 맺기 전에 면허가 있는지를 확인하고 견적도 다른 곳에서 받아 비교해 보며, 계약금으로 전체 공사대금의 10%나 1,000달러 중 낮은 쪽을 지불해야 한다”면서 주의를 당부했다.


<배형직 기자>