“찾아야 팔아요”라고 하는 말은 투자용 부동산을 소유한 분들이 그 부동산을 팔고 현재 갖고 있는 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산으로 교환할 때 하는 말이다.
부동산을 팔면 매입한 가격보다 높은 가격으로 파는 경우가 대부분인데 소유한 부동산을 팔고 더 이상 다른 부동산을 매입하지 않으면 이때 발생하는 수익, 즉 자본소득(capital gain)에 대한 세금을 지불해야 한다.
그러나 팔고 다른 부동산을 매입하는 경우, 이때 발생한 자본소득에 대한 세금을 면제받는 것은 아니나 이 세금을 연장할 수 있어서 지불해야 할 세금 금액까지 포함하여 더 큰 부동산을 매입할 수 있도록 ‘연방 세법조항 1031’에 규정하고 있다.
그러므로 부동산 투자를 하는 분들은 위에서 말한 ‘IRS code 1031 tax deferred exchange’라는 말에 익숙해 있고 또 이를 많이 활용하고 있는 셈이다.
필자는 1979년부터 20년 이상 이 교환(exchange)에 종사하고 있는데 생각보다 그렇게 쉬운 것이 아니다.
그 이유는 ‘세법 1031’에 규정한 대로 팔고 사고 해야 하기 때문이다. 여기에서 중요시 하는 것은 시간이다. 즉 교환하는 분이 소유 부동산을 팔고(escrow closed) 45일 안에 매입할 부동산 에스크로를 시작하거나 또는 매입이 가능한 부동산 3개를 정하고 그중 하나를 결정해 180일 안에 에스크로를 끝내야 한다는 규정이다.
실제로 이러한 매매과정을 경험한 분들은 팔기는 했는데 매입할 부동산을 정한 시간 내에 찾지 못하여 고생한 경험이 있을 것이다. 이러한 분들이 이구동성으로 “내 것 찾아야 팔아요”라고 말씀하는 것이다.
그러나 파는 입장(seller)에서는 팔아 놓지도 않은 사람은 매입 계약에 필요한 다운페이먼트 금액이 준비되지 않은 분이므로 그러한 분과 매매계약 하는 것을 기피할 것이다.
특별히 그 분 자신도 교환할 분이시면 아직 팔아놓지도 않은 분과 매매 계약을 하게 되면 매매 성사 여부가 불투명하기 때문에 자신이 교환하는데 지장을 초래할 가능성이 높아지게 되므로 더더욱 기피하게 되어 있다.
따라서 자신이 원하는 부동산을 찾았다손 치더라도 그 부동산을 매입할 기회를 놓치게 마련이다. 부동산을 교환하는 분이 팔아놓고 사겠다는 생각과 찾아놓고 팔겠다는 생각에는 일장일단이 있겠으나 실제로 부동산을 교환할 때는 ‘찾아야 팔아요’가 아니라 ‘팔아 놓아야 찾을 수가 있는 것’이다. (213)385-4989

조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>