주택을 처음 구입하는 사람들은 물론이거니와 여러 번 경험을 지닌 사람들조차도 주택구입 융자나 재융자를 할 때 자신에게 꼭 맞는 프로그램을 선택한다는 것은 결코 쉬운 일이 아닐 것이다.
물론 선택의 시작은 단순하다. 변동을 택할 것인가, 아니면 고정을 택할 것인가. 그러나 막상 한가지를 선택했다 하더라도 또 다시 여러 형태로 세분된 각각의 프로그램마다의 차이점과 장단점을 비교하고 고민하다 보면 결정은 다시 미로로 접어들기 십상이다.
과연 무엇을 기준으로 선택의 결정을 내려야 하는가. 융자를 하려는 이들의 융자환경(크레딧, 다운페이먼트 규모 등)과 선택기준(페이먼트, 주거기간 등)은 천차만별이라 모두를 세세히 구분하여 설명하는 일은 장황하기 그지없으므로 여기선 한인사회의 보편적인 융자 형태의 몇 줄기를 모델로 선택의 요점을 2회에 걸쳐 설명코자 한다.
우선 이번 회엔 고정(Fixed) 프로그램부터 알아보기로 한다. 고정 프로그램은 10년, 15년, 20년, 30년 등의 일반 고정과 일종의 옵션 형태의 고정인 3년, 5년, 7년의 벌룬(Balloon) 프로그램 등이 있으며 한인 사회에선 일반고정으로 15, 30년 프로그램이 보편적으로 선택되고 벌룬 프로그램 주엔 3년과 5년짜리 프로그램이 선호되고 있다. 일반 고정은 특별히 설명이 필요 없지만 벌룬에 대한 이해를 돕기 위해 부연 설명을 하자면, 벌룬은 옵션형 단기 고정으로써 그 해당 계약기간(3,5,7년)이 되면 재융자를 하던 집을 팔던 간에 완전지불(Pay Off)을 해야하는 프로그램이다. 벌룬은 변동(ARM) 프로그램에서 3, 5, 7년짜리 단기고정 후 완전변동으로 전환되는(Convert ARM, Flex ARM 등) 프로그램과는 변동으로 교체 또는 전환되지 않는다는 점에서 다르다.
이러한 고정 프로그램들을 매입 또는 재융자 시에 선택하는 이들의 공통점은 단연코 그 기준이 장기거주(3년 이상)에 있다. 아무리 요즘의 이자율이 역사상 유래 없는 최저의 이자율을 유지하고 있다손 치더라도 3년 이내에 이사할 가능성이 현저히 높다면 구태여 10년 이상의 일반고정을 택할 필요가 없으며 차라리 벌룬이나 전환변동 중 하나를 택하는 편이 낫다.
대다수 한인 분들이 매입이나 재융자 시에 현재를 기준으로 한 거주기간을 무시한 채로 이자가 좋다는 이유 하나 만으로 무조건 15년, 30년 고정 프로그램을 선호하는 경향이 짙은데, 7년 이상 거주할 가능성이 50% 미만이라면 그 예상 거주기간에 맞춰 유리한 계산이 가능한 단기고정을 택하는 편이 페이먼트나 에퀴티의 이득으로도 더 나을 수 있다.
예를 들어 A와 B라는 사람이 30만달러라는 같은 융자 액수를 가졌으나 A는 6%의 30년 고정이고 B는 5% 정도의 단기고정이라 가정하자. 공교롭게도 두 사람 모두 3년 만에 집을 팔았을 경우 단기고정을 가진 B는 A보다 페이먼트와 에퀴티의 계산상 이득이 9,000달러에 달하나.
그러므로 융자액수가 점보(32만2,700달러 이상)인 경우 같은 비교로 계산할 때 차이 또한 더 커지므로 고정 프로그램을 선택할 때 그동안의 단순한 고정관념을 탈피하고 좀 더 현실적으로 자신에게 안성맞춤인 프로그램이 무엇인지를 찾아 낼 수 있는 지혜가 필요하다.
이를 위해 지나치게 융자 수수료(Loan Fee)로 경쟁하며 자신을 깎아내는 싸구려 오피서보다 실력과 경험을 겸비한 당당한 마인드의 론 오피서들을 만나 제대로 된 컨설팅부터 시작해야 함이 더할 나위 없이 중요하다 하겠다.
(213)792-5133

제이명
<키웨이 파이낸스 대표>