양도차익세 원천징수법에 해당하는 사항들을 문답형식으로 알아보자.
<예1> 1차적 주거용(Principal Residence) 주택을 구입한 후, 2년 이상 거주하지 않은 상태에서 매각하였다. 이때 셀러가 캘리포니아 내에 계속 거주할 때도 양도차익세를 원천징수 하는가?
-그렇다. 올해부터 바뀐 대표적 세법에 따르면 캘리포니아 내에 거주하는 주민들도 판매가의 3.33%를 매각시에 원천징수 하도록 되어 있다.
<예2> 1차적 주거지로 있던 주택을, 지난 5년 동안에 2년 이상을 거주하다가 현재는 렌탈 프로퍼티로 돌려놓았다. 만일 이 주택을 지금 매각한다면 양도차익세를 내는가?
-그렇다. 원천징수 하게 되어 있다. 그러나 그 주택을 본인이 거주하는 1차적 주거지로 다시 바꿔놓은 후 팔게 되면 정해진 세법에 의해 양도차익세를 공제 받는다.
<예3> 캘리포니아에 있는 1차적 주거용 주택에서 지난 5년 동안에 2년 이상을 살다가 타주로 이사를 가면서 그 집을 팔았다. 이때 양도소득세를 내는가?
-안 낸다. 세법에 의해 세금공제를 받으며, 다음해 가주 조세형평국에 세금보고만 하면 된다.
<예4> A와 B라는 주택을 2채 소유하고 있는 사람이, 지난 5년 동안에 2년 이상을 주택 A에서 거주하는 것으로 보고하고, 유틸리티도 직접 내고 있다. 그러나 실제로는 주택 A에서는 다른 사람들이 살고 있고, 주인은 주택 B에서 살고 있을 때, 주택 A를 매각할 시 양도차익세를 내는가?
-주택 A가 Principal Residence로 되어 있고, 렌탈 프로퍼티로 세금보고를 하지 않았기에 양도차익세를 안낼 수도 있다. 하지만 실제적 주거지가 주택 B이기 때문에 정확한 세법상으로는 세금을 내야 한다.
<예5> 인컴 프로퍼티를 팔고 타주로 이사를 가면서 에스크로를 통하여 판매가의 3.33% 원천징수세를 납부하였는데도, 다음해에 캘리포니아 ‘Franchise Tax Board’에 개인소득 세금보고를 해야 하나?
-그렇다. 타주로 이주를 했더라도 다음해에 가주 세무국에 세금보고를 해야 한다. 왜냐하면 원천징수된 세금액 중 남는 금액이 있으면 환불을 받고, 만일 세금액이 부족하다면 더 납부해야 하기 때문이다. 만일 전자의 경우 세금보고를 하지 않으면 남는 금액은 정부로 귀속되어 손해를 보게 되며, 후자의 경우처럼 세금을 더 내야 하는 경우임에도 불구하고 세금보고와 납부를 하지 않으면, 가주 조세형평국에 미납기록으로 남아 그 책임이 그 셀러의 부동산을 인수한 다음 주인에게로 넘겨질 수도 있고, 또는 세금 미납기록이 자신을 따라다니게 된다.
<예6> IRC 섹션(1031)을 통한 Exchange 매각과 LLC(Limited Liability Co.) 소유의 부동산 매각 시에도 세금을 납부하는가?
-각 매매의 경우와 방법과 진행의 차이에 따라 원천징수의 유무가 달라지기도 하므로 해당 에스크로 오피서나 CPA와 상담하여 처리해 나가야 한다. 기타 부동산 원천징수세(Real Estate Withholdong Tax)에 대한 문의는 가주 조세형평국 핫라인 1-888-792-4900(월~금: 7 am~8 pm)으로, 웹사이트는 www.ftb.ca.gov이다. 연락처 (909)641-8949, www.EZfindHome.com
케니 김