정부, 감정 잘못한 감정사 상대 피해청구에 한계
“주택융자 제공한 은행도 처벌” 정책 입안 움직임

동일 부동산에 대해서 다른 부동산 감정사 두 사람이 감정했는데도 가격 편차가 30∼300% 차이가 나는 현상들이 발생한다. 누가 이런 수치를 믿을 수 있겠는가. 감정협회 지침서에 의하면 ±5% 의 오차가 이상적이다.

그러나 대부분 10∼20%의 차이가 나는 것은 보통이다. 가격이 높은 부동산에 20% 오차는 큰 문제가 된다. 감정이라는 것은 객관적 수치로서 모두가 수긍할 수 있어야 한다. 그러나 엉터리 감정은 개인 감정(感情)이라서 믿을 수가 없다.

부동산 협회는 감정 방법 고안을 위해 1910년부터 감정 위원회를 구성했고 1928년에서야 오늘 사용하는 부동산 감정 방법을 마련했다. 그러나 현재 방법은 너무나 엉터리이고 잘못 되어 있다. 그렇기 때문에 객관성이 결여된 개인 감정(感情) 수치가 수두룩하다. 감정 잘못으로 정부, 은행, 판매자, 구입자들이 피해를 당한다.

정부가 주택 융자를 통해서 피해를 보게되면 국가 경제에 중대한 악영향을 끼친다. 이런 피해를 당했을 때 감정사 상대로 손해 배상 청구를 하게 된다. 이제는 감정사 상대 피해 청구로서는 융자와 감정 제도 모순을 수정할 수 없다는 문제에 도달된 것 같다.

연방 주택과 도시 개발청(HUD)에서는 은행을 위해서 주택 융자 보험을 가입시켜 준다. HUD에서는 부동산 결함이 있는데도 높은 가격을 말하거나 감정을 잘못했을 때는 주택 융자를 제공한 은행도 감정사와 같은 책임을 져야 한다는 것이 최근 정책 입안이다.

판매가격과 감정 가격이 일치해야 된다는 것이다. 정부 피해 발생시에는 은행도 행정적, 경제적 불이익을 당하도록 하겠다고 나섰다. 단 HUD/FHA가 관련되지 않은 융자는 은행에 대한 제재가 없다.

은행에 대한 처벌 제도를 둠으로써 현재의 잘못된 감정 제도를 수정하고 연방과 주 정부에도 안정된 법체계를 확립해 나가는 시초를 마련하겠다는 것이다.

이 제도가 확립되면 연방 정부 융자가 아닌 일반 은행 융자에도 도움이 될 것을 기대하고 있다. 감정사 채용은 주로 은행 또는 융자 브로커에 의해서 선정을 한다.

부동산 가치가 올라가게 되는 큰 요인은 부동산 가치 상승으로 인한 차액을 보고서 빈번히 되팔아 버리는데 큰 원인이 있다. 은행과 융자 브로커는 융자가 제공되어야 밥벌이를 할 수 있기 때문에 감정사에게 “에스크로 종결해야 하니까 숫자 만들어라”는 압력 행사를 한다. 이 말을 듣지 않는 감정사한테는 다음 일거리를 맡기지 않게 된다.

결국 감정사도 자기 밥벌이를 위해서 이들이 요구하는 숫자를 조작해야만 된다. 부동산 업자도 여기에 편승해 살아갈 수밖에 없다. 이런 먹이 사슬들이 부동산 가격 상승에 부채질을 하는 게 오늘의 현실이다.

이런 먹이 사슬로 인한 부패가 누적되어서 부동산 가치가 올라가게 되고 연방 적자를 만들어 냈다. 이 결과로 피해 본 사람은 납세자이고 은행 고객들이다. 부동산 불경기 시절에 많은 은행들이 문을 닫은 원인은 부실 대출이 큰 몫을 차지했다. 부실 대출 결과는 현 감정 제도 잘못이었다.

감정 잘못과 잘못된 은행 관행으로 정부가 보증해 준 부동산 융자 손실 문제가 89년에 터졌다고 진단했었다. 이 문제 해결을 위해서 감정사들에게 책임을 전가시키도록 했다. 그 결과 1991년 10월부터 캘리포니아 주에서 감정사 시험이 실시되었고 1992년 3월 1일부터 감정사 면허 제도가 시행되었다. 연방 정부가 제공하거나 보증하는 융자는 감정사 면허를 소유한 사람이 감정을 하도록 했다.

잘못이 있으면 면허증을 박탈하겠다고 했다. 과거의 고질적 금융 부실 방지를 위해서 감정 면허법이 시행되었지만 10년이 지난 후에도 문제는 시정되지 않았다.

정부는 2003년 여름부터는 감정사한테만 감정 잘못에 대한 책임을 부과시킬 것이 아니라 은행한테도 책임을 부과시켜 현재의 금융 손실을 보완해 보겠다는 것이다.

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