전반적인 경기 침체 속에서도 7년째 뜨거운 활황세를 보이고 있는 미국의 부동산 시장은 과연 언제 식을까. 이것은 집을 소유하고 있는 사람이나 집을 구입하려는 사람이나 공통적으로 갖고 있는 가장 강한 궁금증의 하나다. 결론부터 얘기하면 이같은 활황세는 상황은 당분간 지속될 전망이다. 최소한 정상급 부동산 시장 분석가들은 이렇게 결론을 내렸다. 이들 분석가들은 부동산 시장의 냉각이 금방 오지는 않을 것이며 오더라도 충격 없이 서서히 올 것이라고 내다봤다.

이민자·주택구입자 수요로 향후 10년간 안정
활황세 냉각 서서히 진행, 충격 크지 않을 듯

“나는 부동산 시장의 호황이 클라이맥스 없이 흐지부지 끝날 것으로 본다. 시기적으로는 2004년부터 2010년 사이가 될 것이다. 이자율의 상승으로 주택 수요가 둔화되면서 부동산 시세가 평행선을 그을 것이다”
뉴욕에 본부를 두고 있는 컨퍼런스 보드의 켄 골드스타인은 이렇게 말했다.
골드스타인은 최근 LA에서 개최된 부동산 회의에 참석한 연설자 가운데 하나로 대부분의 부동산 분석가들은 부동산 시장이 식을 조짐은 있지만 급격한 변화는 없을 것이라고 입을 모으고 있다.

업계 전문가들이 대거 참가, 부동산 과열 경기를 진단한다는 취지에서 ‘거품’ 회의로 명명된 이번 모임은 또 하나의 기록적인 성장세를 보인 2002년을 분석, 평가했다.

지난해에 거래된 기존주택 556만채는 전년도의 기록을 5%나 상회하는 신기록이었다. 또한 신축주택 판매량 97만9,000채도 전년도 기록을 7% 웃돌았다. 가격면에서도 마찬가지다. 기존주택 중간가 15만8,200달러, 신축주택 중간가 18만2,000달러 역시 2001년 기록을 경신한 것이다. 그러면 전문가들이 보는 올해 부동산 시장의 전망은 어떤가.

▲주택 판매량의 감소

전문가들은 경제의 지속적인 침체와 이라크 전쟁 함수가 매매를 위축시킬 것으로 보고 있다. 코스타메사에 있는 마이어스 그룹의 경제학자 레베카 우드는 “어두운 경제 상황과 긴장된 국제 정세 때문에 소비자들이 관망세로 돌아 주택 거래량은 10퍼센트 정도 감소할 것이다”라고 말했다.

▲이자율의 변화

모기지 이자율은 현재 사상 최저수준을 유지하고 있다. 2003년이 밝으면서 30년 고정 모기지 이자율은 5.85%를 기록했다. 그러나 전문가들은 이같은 낮은 이자율 시대가 언제까지 지속될 것인가에 대해서는 상반된 의견을 내놓고 있다. 이견 속에서도 한 가지 공통점은 뜨거운 부동산 시장을 단기간에 식힐 정도로 큰 폭의 이자율 상승은 없을 것이라는 것이다. 오렌지카운티에서 활동하고 있는 건설회사 고문 존 번스는 “부동산 시장이 곤두박질칠 한계점은 이자율이 9퍼센트에 이를 때다”라고 말했다.

▲집값 상승의 둔화

전국의 주택 가격은 금년에도 상승을 계속하겠지만 그 속도는 둔화될 것으로 보인다. 전문가들은 올해 집값이 4% 정도 오를 것으로 전망한다.
전문가들은 부동산 시장이 활황세를 보이고 있기는 하지만 이상 징후가 없는 정상의 한도 내에 있다고 지적하고 있다.

예를 들어 콜로라도주 덴버를 비롯, 텍사스주 오스틴, 워싱턴주 시애틀 등은 최근 수년간 적절한 가격대를 형성하고 있다.
“거품현상은 컴퓨터 등 모두 기술집약 시장에 국한된 것이다. 알다시피 이들 분야는 이미 거품이 터졌다”

JMP 시큐리티의 연구 책임자 제임스 윌슨은 강조한다.
“뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코 등지는 지역 경제 상황과 연동해서 부동산 가격이 하락할 것이다. 그러나 미국의 나머지 지역들은 이민자들과 주택을 처음으로 구입하는 층의 지속적인 수요로 부동산 시장이 강세를 보일 것이다. 이같은 수요는 인구학적 요인이 사라질 때까지 계속될 것으로 본다. 향후 10년 간은 현재 같은 상황이 이어질 것이다” 윌슨은 이렇게 덧붙였다.