겉을 보지않고 알맹이를 보는 지혜

모든 나라가 전제국가로 다 암흑 같은 세상을 살고 있을 때 미국 건국의 아버지들은 자유와 평등을 앞세우고 이 나라를 건설했다.
미국은 이 같은 핵심을 가졌기에 지금은 온 세계에서 가장 강력한 국가로 발전하게 되었다. 무슨 일을 하든지 그 핵심을 파악하는 게 가장 중요 하다고 믿는다.

그래서 ‘핵심을 잡으면 미래가 보인다’는 말이 있다.

부동산 투자에 있어서도 마찬가지이다. 부동산 투자를 하기 원해 찾으시는 분들을 매일 전화를 통해 혹은 직접 만나게 된다. 이럴때마다 한결같이 묻는 질문이 있다.

‘왜 부동산 투자를 하시려고 합니까?’이다.

한가지 재미있는 사실은 명확하게 그 답을 하는 한인이 적다는 사실이다.
그 이유를 말하지 않아도 대략 세 가지 이유로 부동산에 투자를 한다고 생각한다.

첫째는 자산의 증식 또는 단기 차액을 생각하는 투기성 목적이 있다. 특히 부동산 개발 업자들은 건물을 지으면 파는 경우가 많다.
또는 헌 건물을 매입해서 수리한 뒤 입주자들을 새로 채워 높은 값에 파는 경우도 있다.

특히 요즈음은 개발과 재개발만이 높은 수익을 올릴 수 있는 기회이기도 하다.

두번째는 현금의 흐름(Cash flow)을 위해 투자하는 경우가 있다. 일반적으로 부자가 되려는 한인들이 이 목적을 갖고 투자를 해야 하는데 먼저 거론한 목적과 착각을 하기 때문에 정확하게 자기의 목표를 정하지 못하는 경우를 많이 보게 된다.

그렇다. 부동산 투자는 이 현금의 흐름이 핵심이 되야 한다.

이 원칙을 지키지 않았기에 우리가 90년대와 같은 어려움을 겪었던 것이다.
인도에서 이민 온 갑다씨는 73년 미군에 입대해서 군대에서 3년간 복무를 했고 제대 할 때 3,000달러를 모았다고 한다. 무엇을 할까 일거리를 찾던 그는 다 쓰러져 가는 한 호텔을 3,000달러를 다운하고 구입했다고 한다.

한가지 원칙을 그는 철저히 지켰는데 현금의 흐름을 철저하게 만들었다고 한다. 그래서 한 개의 호텔이 세 개가 되고 문제가 있는 부동산, 남이 싫어하는 지역에 있는 부동산만을 구입했는데 그 구입 하는 원칙이 15%의 현금 흐름이 없는 건물은 절대 구입하지 않는다는 것이었다고 한다.

그리고 작년 내가 그를 만났을 때 그는 20년만에 250개의 건물을 소유하고 있는 부동산 재벌이 되어 있었다.
세번째 이유는 안정감과 만족감을 위해 투자를 하는 경우가 있다. 많은 한인투자가들이 한인타운 아파트 건물이나 상가를 소유하기 원한다. 별다른 이유가 있는 것이 아니고 소유에 대한 만족감과 한인 입주자들을 찾을 수 있다는 안도감 때문에 구입하는 것으로 생각된다.

한인타운의 건물주들은 2개 이상 소유하고 있는 경우가 많지 않다. 반면에 사우스 센트털 지역은 70개 이상 소유한 분이 많고 200여개까지 소유하고 있는 경우도 있다.

따라서 부동산 투자를 고려하고 있는 한인투자가들에게 껍질을 보는 것이 중요하지 않다는 걸 강조하고 싶다. 오히려 그 속에 알맹이를 보아야 한다고 믿는다.

부동산 투자의 핵심은 현금의 흐름이기 때문에 월세수입에 대한 분석과 월세에 대한 시장 조사 그리고 리스 조건을 조사하는 게 성공하는 투자 비결임을 강조하고 싶다.

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필립 박 <콜드웰 뱅커 커머셜 JM프로퍼티 부사장>