“세컨드 홈도 아니고 제가 살고 있던 집인데도 왜 세금을 미리 뗍니까?”.
지난해 8월 사이프레스의 타운 홈을 18만달러에 구입한 이 손님은 최근 타주로 직장발령이 남에 따라 이 집을 20만달러에 팔았다. 그러나 에스크로 오피스가 에스크로 종료 시점에 20만달러 판매가의 3.33%에 해당하는 6,660달러를 미리 주 정부 세금으로 내야한다는 사실을 설명하자 적잖이 당황할 수밖에 없었다.

올들어 1월 1일부터 발효된 가주 조세형평국(Franchise Tax Board)의 부동산 원천징수세법으로 인해 셀러들의 혼동과 불평이 쏟아지고 있다. 이미 이 세법에 대해서는 한국일보(2002년 11월 21일자 부동산)를 비롯한 여러 언론매체에서 상세히 소개하기도 했지만 셀러들이 에스크로에 들어가서야 비로소 이 세법 내용을 알게되는 경우가 대부분이기 때문이다. 이 원천징수 세법은 기존 세금을 늘리거나 새로 세금을 부과하는 것은 아니다. 주정부가 이전까지는 외국인 셀러에게만 시행해오던 원천징수의 대상을 모든 셀러들에게 확대한 것이다.

즉 지난해 말까지는 외국인을 제외한 주내 셀러들은 주택 판매시 이익은 그 다음해 소득세보고(Income Tax Return)할 때 납부해 왔으나 올 들어서 ‘주된 거주지’(Primary Residence)를 제외한 모든 주택을 팔 경우 에스크로 종료와 함께 판매가의 3.33% 원천징수세를 미리 내야 한다.

그리고 주 정부 금고에 들어간 이 원천징수세는 다음해 세금보고를 할 때 실제 주택양도소득세를 제외하고 모두 환불받게 하는 시스템이다. 주정부는 이 세법을 통해 미리 받아놓은 세금으로 정부예산을 충당하는 것은 물론 혹시 다음해 세금보고를 하지 않는 셀러들이 있으면 그 돈을 고스란히 주정부 금고에 귀속시키는 등 2가지 목적을 거둘 수 있게 됐다.

위에 예를 든 손님은 자신이 직접 살았던 집이기는 하지만 ‘주된 거주지’가 아닌 관계로 이 세법에 적용된 것이다. ‘주된 거주지’의 정의는 에스크로 종료시점을 기준으로 지난 5년동안 2년이상 실제로 거주한 주택을 말한다. ‘주된 거주지’를 파는 셀러들은 가주 정부의 원천징수 세금은 물론이고 연방정부의 세금혜택까지 볼 수 있다. 연방정부의 양도소득세는 싱글일 경우 25만달러까지, 그리고 부부일 경우 50만달러까지 주택 판매이익에 대한 세금이 면제된다.

조세형평국의 새 법은 에퀴티가 많이 쌓이지 않은 주택 판매시 가장 큰 타격을 입을 것이 자명하다. 에퀴티가 작을 경우 집을 팔고도 현금을 쥐기는커녕 3.33%의 세금을 미리 내기 위해 호주머니에서 오히려 돈을 꺼내야 하는 경우도 생기기 때문이다. 또한 원천 납부로 인해 다음해 세금환불을 많이 예상할 경우 그 다음해의 세금보고액이 올라가게 되는 것도 세금계획에 지장을 줄 수도 있을 것이다. 주정부의 부동산 원천징수법에 해당이 되지 않는 경우는 ‘주된 거주지’외에도 판매가가 10만달러 미만이거나 손해를 보고 팔았을 때 해당된다.

세컨드 홈이나 투자용 주택을 매각하려는 셀러들은 담당 회계사를 통해 이 원천징수법에 대한 자세한 내용을 파악하고 재정 플랜을 사전에 잘 해놓아야 하겠다. (714)726-8939

하워드 한
<콜드 웰 뱅커베스트 부동산>