부동산 Q&A

2001-10-11 (목)

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주택매입 좋은시기는 언제인가
<문> 아내와 나는 라이프 스타일을 바꾸기로 하고 집을 한 채 구입키로 했다. 아내가 임신 3개월이기 때문이다. 결혼한 지 3년 됐는데 풀장과 테니스코트 등 부대시설이 완벽한 200유닛 아파트에서 살아왔다. 물론 비싼 렌트비를 내느라 그동안 모아둔 돈이 별로 많지 않다. 집을 사겠다고 결정한 후 은행에 97% 주택융자를 신청해 잠정 승인을 받아둔 상태이다. 그런데 주변에서는 잠시 기다려 보라는 것이다. 경기가 좋지 않아 주택 가격이 떨어질 것이라는 예측이 많기 때문이라고 말한다. 의견은 어떤가.

<답> 감원이 많은 지역이라도 주택가격이 급격하게 떨어지지는 않을 것으로 보인다. 그렇지만 이미 많은 지역에서 지난해와는 다르게 셀러가 요구하는 가격대에서는 거래가 잘 되지 않는다. 주택 시장에 나와 있는 주택들의 수가 점점 많아지기 시작한다. 이런 현상은 바이어에게 상당히 좋다. 1년전 만 해도 주택이 시장에 나오자마자 6~7명의 바이어들이 달려드는 것이 보통이었다. 요즘은 셀러와 에이전트 모두 1달 이내에 오퍼를 받아내는 것이 쉽지 않게 됐다. 다운페이먼트가 많지 않은 상태에서 은행으로부터 사전 융자승인을 받아 놓은 일은 아주 잘한 것이다. 이제 어느 정도 가격대의 주택을 구입하느냐가 관건이다. 조언한다면 주택 구입 시기를 늦출 필요는 없다. 특히 아이가 태어날 것이라면 더욱 그렇다. 주택 가격은 크게 떨어지지 않을 전망이다. 그렇지만 예전처럼 바이어가 여러 명씩 몰려들어 경쟁을 버릴 염려는 없으므로 셀러와 좋은 조건으로 협상을 할 수는 있을 것이다.

렌트용 주택매각 기록, 보관 기간은
<문> 수주전 융자 회사의 무례함에 대한 상담을 읽은 적이 있다. 내게도 그런 일이 생겼다. 집은 산지 얼마 안돼 융자회사가 모기지를 다른 회사로 팔아 넘겼다. 그런데 새로 바뀐 회사는 월페이먼트 청구서도 보내지 않는다. 전화를 걸었더니 아주 무례하게 행동한다. 지난번에 상담해준 내용대로 "누가 내 모기지를 가지고 있는가"라고 물었더니 그들이 나의 융자금을 담당하고 있다고 하는 것이다. 그러나 8개월 동안 페이먼트를 내라는 내용의 어떠한 모기지 청구서도 받아보지 못했다. 매달 제날짜에 모기지 페인먼트를 보내고 있다. 주소가 3번씩이나 바뀐 후에나 가서야 "문제"가 있었음을 시인했다. 74세의 혼자 사는 노인인데 아주 당황했다. 어떻게 해야 하나.

<답> 모기지 회사로부터 그와 같은 취급을 받을 이유가 하나도 없다. 불행하게도 주택융자를 받은 수많은 사람들이 귀하와 같은 어려움을 겪고 있다. 나 역시 비슷한 경험을 해 귀하의 어려움을 잘 알고 있다. 매달 페이먼트를 제때에 낸 것은 잘한 일이다. 만일 그렇지 않았다면 융자회사에서 과태료를 부과했을 것이다. 융자회사에 단호하게 대처해야 한다. 화를 내지 말고 점잖게 융자회사에 전화를 해서 "누가 모기지를 소유하고 있나"고 물어 보라. 패니매 또는 프레디맥과 같은 투자그룹이 소유하고 있다면 아주 좋겠지만 만일 대답을 해주지 않는다면 아주 침착하게 수퍼바이저와 통화하겠다고 요청해라. 그리고 "어느 주 또는 어떤 연방기관의 업무 규제를 받고 있는지, 라이선스 번호가 어떻게 되는지"를 물어 보라. 이것 역시 거절당한다면 융자회사 사장에게 정중하게 편지를 보내라. 등기편지로 보내고 수신인 접수증을 받도록 해라. 아마도 곧 문제가 해결 될 것이다. 그런 후에는 주 또는 연방기관에 융자회사를 고발하라고 말하고 싶다.

모기지 페이먼트 청구서 안보내
<문> 은퇴하기 전 가격 좋은 렌트용 주택 몇 채를 가지고 있었다. 은퇴 후 그 집들을 팔았다. 내가 얼마동안 이들 기록을 보관하고 있어야 하는가. IRS에서는 얼마동안 이들을 보관하도록 규정하고 있나.

<답> 사기를 제외하고는 IRS에서는 대개 개인 인컴택스 회계감사를 3년 이내의 것만 하고 있다. 그러나 사기성이 드러난다면 기간에 관계없이 언제나 수년전 보고도 감사할 수 있다. 최소한 3년 이상은 기록을 가지고 있도록 권하고 싶다. 수년 전 나의 경험을 예로 들면 14년 동안 가지고 있던 렌트용 주택을 판 적이 있었다. 현찰 수익을 계산하면서 과거 13년 동안 세금보고 했던 것을 들여다보며 감가상각을 계산해야 했다. 왜냐하면 매년 감가상각이 다르기 때문이다. 만일 내가 했던 세금 보고의 감가상각과 지금 하려는 공제액이 맞아떨어지지 않을 경우에는 사기 행위로 의심을 받을 수 있기 때문이었다. 택스 리턴 기록을 모두 가지고 있어 아무런 문제가 없었다. 인컴 택스 기록은 15~20년간 보관하도록 권하고 싶다.