석면, 납성분 페인트, 또는 지진으로 인한 피해 등 심한 각종 환경문제를 안고 있는 부동산이 그 정화 비용이 엄청나서 금융기관에서 융자를 할 수 없거나 소유주의 파산신고 등으로 부동산이 차압되면, 일단 은행이나 FDIC(Federal Depository Insurance Commission) 등에서 인수하여 도매 나 경매 등의 절차를 통해 싼값으로 처분된다.
이러한 환경문제로 시장성이 없어진 부동산은 고용 창출의 가능성도 낮고, 매입자도 쉽게 나서지 않아 세금을 비롯한 여타 생산적인 경제 유통 구조에 전혀 기여할 수 없기 때문에, 보통 별 대책 없이 그대로 방치하여 두는 경우가 많다.
FDIC가 관리하고 있는 90억달러가 넘는 부동산들이 환경문제를 안고 있어 마땅한 대책을 찾지 못하고 많은 관리인들의 손에서 큰 부담으로 다뤄지고 있기 때문에, 이러한 인력과 재력 자원을 더 이상 낭비하지 말자는 취지에서 FDIC는 오염된 부동산을 입찰에 부쳐 처분하였다.
매입자가 나서지 않아 쉽게 팔 수 없는 이러한 문제의 부동산들을 처리하기 위해 강구된 방안으로는, 부동산의 가치를 떨어뜨리고 매매를 어렵게 만든 근본적인 환경오염 요인을 발견하여 제거나 보강 등의 절차를 통해 해결한 후, 시장성을 높일 수 있는 상태로 건물 외내부를 개발 또는 개축한다는 대책이다.
구체적인 방법으로, 연방주택공사(Federal Housing & Urban Development)나 각 지역의 주택개발국(City HUD or Housing Authority) 자체에서 이러한 환경 오염원을 제거하고 새로운 건물로 개축하는가 하면, 사기업의 개입을 통해 매입에서부터 오염원 제거, 개축 그리고 매매까지의 모든 과정을 계약하는 방법도 시행되고 있다.
동부에 위치하고 있는 Dames & Moore라는 기업은 현재까지 약 7,200만달러 상당의 오염부지를 보스턴에 주재한 금융기관으로부터 100%의 융자를 받아 매입한 후 각종 환경오염 제거작업을 실행한 후 시장 경쟁력을 높여 매매하였으며, 시카고에 위치한 R이라는 회사 역시 심각한 토지오염으로 문제가 있던 공장부지를 매입하여 대규모 지하 오염 정화작업을 통해 환경문제를 해결했다.
위에 설명한 것과 비슷한 맥락에서 다룰 수 있는 부지로서, 심각한 환경 오염문제로 인해 버려지거나 미 개발된, 또는 제한된 사용만이 가능한 부동산의 경우, 재개발이나 확장, 증·개축 등이 불가능한 부지를 연방 환경국은 Brown Fields로 규정하고 있다.
이러한 Brown Fields는 폐쇄된 주유소나 대규모 공장 지대들 등으로 구성되어 있으며, 역시 활발한 매매나 상업용 개발이 어려운 이유로 고용 창출이나 세금 인출 등의 경제 생산성이 매우 낮은 것으로 조사되어 있다.
이렇게 지역 사회, 나아가서는 전체적인 산업 경제에 악영향을 미치고 있는 Brown Fields를 해결하기 위해 연방환경청은 각 주나 지역기관에 여러 개발계획과 투자방침을 설정하게 하고 있으며, 또한 Umbrella 기획이라는 투자정책을 통해 한 부지당 20만달러까지의 연방 투자를 가능케 하여 현재까지 약 113지역의 Brown Fields에 2,000만달러 상당의 투자금액을 확정지어 놓고 있다.
이러한 Brown Fields 또는 심한 각종 환경 문제를 안고 있는 부동산을 사기업에서 매입, 개발, 매매하는 일은 각 분야의 전문가로 이루어진 팀에 전담되어 진행되는데, 여기에는 첫째로 금융 기관이나 FDIC에 경력이 있는 사람으로서 환경문제 담당부서나 부동산 매입에 많은 경험이 있는 전문가가 있어야 하고, 둘째로는 환경문제를 전담하여 조사, 제거, Engineering을 할 수 있는 환경담당 부서가 필요하며, 셋째로 부동산 거래를 담당할 변호인, 그리고 마지막으로 매매 마케팅 조사와 금융기관과의 상호 관계 등을 맡아할 부동산 전문인을 필요로 한다.
금융기관과 Brownfields 개발 전문팀간의 상호관계를 간략히 설명하자면, HUD, SBA, FDIC 또는 각종 금융기관들로부터 환경오염 부지를 인수받아, 공공기관(CPA, State, County, City)의 기획 개발부와의 접촉을 시작으로, 관리부서(법률, 차압, 재산 관리, 대리인 설정, 서비스업무)와 기술부서(환경오염 조사, 정화, 구조개발, 재개발) 간의 밀접한 개발 절차를 통해 연방 정부나 사기업의 투자가로부터 유입되는 재정 상태에 따라 Brownfields를 개선하고 개발한다.
이러한 과정은 보통 대규모의 정화 작업과 오랜 시간의 행정적 절차를 유발하기 때문에 확실한 투자자와 위에 언급한 경험 있는 개발팀을 바탕으로 행해져야 하므로 철저한 사전조사와 분석이 필요하나, 성공적인 Brownfields가 가져올 수 있는 경제적 성과는 대단히 많고 이로 인한 지역사회에 대한 혜택 또한 크다고 볼 수 있다.
문의 (800)900.1511, www.phase1report.com
