옆집서 뿌리잘라 나무가 죽어가는데<문> 뒷마당에 시원한 그늘을 만들어주는 아름다운 나무가 한 그루 자라고 있다. 옆집 경계 담으로부터 10피트 이상 떨어져 있다. 9개월 전의 일인데 옆집에서 펜스를 넘어 그 집 마당으로 뻗어난 나무뿌리를 잘라버렸다. 그 집 주인은 정원을 파괴한다고 말했었다. 그런데 요즘 나무가 죽어가고 있다. 정원사가 말하기를 병은 없다는 것이다. 나무가 죽어 가는 이유를 따지자면 옆집에서 뿌리를 자른 것 때문임이 분명하다. 그 나무가 죽어버리면 뒷마당에 그늘이 없어진다. 옆집에 그에 대한 보상을 청구할 수 있겠는가.
<답> 옆집 주인은 그 집으로 들어온 나무 뿌리를 잘라낼 수 있는 권한이 있다. 그러나 나무가 죽을 수도 있을 정도로 함부로 잘랐다면 나무가 죽은 데 대한 책임을 지고 배상을 해줄 의무가 있다. 캘리포니아주 판례가 있다. ‘북스카 대 패털’(30 Cal.Rptr.2d 241) 케이스가 그것이다. 정원으로 들어온 옆집 나무뿌리를 잘라서 결국 나무가 죽어버렸다. 법원은 이웃집이 ‘합리적임의 규정’(Rule of Reasonableness)을 위반했다고 해석하고 나무가 죽은 데에 대한 금전적 책임을 지라고 판결했다. 아마 귀하의 경우도 이 판결과 유사한 것 같다. 부동산 전문변호사와 자세한 내용을 상의하는 것이 좋겠다.
세금유예 교환방식의 렌트 기간은<문> IRS 1031조항의 세금유예 교환방식으로 렌트용 주택을 한 채 구입했다. 요즘 이 집을 세컨 홈으로서 개인 용도로 사용하고 싶은데 IRS 규정을 충족시키려면 얼마동안 렌트를 주고 있어야 하는지 알고 싶다. 여러 명의 회계사들에게 문의해 봤지만 대답이 모두 다르다.
<답> 이에 대해 정확히 대답할 수 있는 사람은 없다. 나 역시 IRS에 수차례 문의했었으나 제대로 답을 듣지 못했다. 이유는 IRC 1031조항에는 기간에 대한 명시는 없기 때문이다. 이미 알고 있겠지만 개인주택은 세금유예 교환에는 포함되지 않는다. 감사를 받는다면 렌트용이었다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 겨우 한달 정도 렌트한 증거로는 이의 혜택을 받지 못한다. 대부분의 회계사들이 최소 6개월에서 1년 정도면 렌트를 줄 의향이 있었던 것으로 생각할 것이라고 추측하고 있다.
페이먼트 1일, 15일 언제 내는 게 좋은가<문> 매달 내는 모기지 페이먼트에서 원금을 더 내고 있다. 또 모기지 회사에서도 매달 청구서를 통해 내가 내고 있는 융자 원금액이 얼마나 줄어들고 있는지 알려주고 있다. 최근에 모기지 회사에 편지를 보내 월 페이먼트를 언제 하는 것이 좋은지를 문의했었는데 아직 답장이 오지 않고 있다. 고정 금리로 장기 융자를 받았다. 추가로 내고 있는 원금 페이먼트를 매달 1일 내는 것과 15일 내는 것에 차이가 있나.
<답> 대부분의 주택 소유주들이 15년 또는 30년 동안 모기지 페이먼트를 하고 있으며 페이먼트 ‘양해 기간’(grace period)도 10~15일간 정도 받고 있다. 다시 말해 월 페이먼트 마감일이 매달 1일이지만 10~15일 이내에 페이먼트를 보내면 되는 것이다. 이럴 경우 과태료가 붙지 않는다. 그러나 어떤 경우는 ‘일별 이자율’을 적용하는 회사들이 있다. 이런 융자는 월 페이먼트를 받기 전까지는 매일 이자를 가산한다. 이자를 물지 않으려면 페이먼트 마감일을 넘기 않아야 한다. 원금 페이먼트를 더 낼 경우 많은 융자회사들은 돈을 받은 금액만큼의 이자액은 가산하지 않는다. 그러나 대부분의 융자서류에는 추가로 내는 원금을 어떻게 계산할 것인지에 대해서는 언급을 하지 않는다. 융자회사에 알아보는 것이 좋다. 귀하가 원치 않는 대답을 들어도 어찌할 방법은 없다.
<문> 주택모기지 재융자 중인데 이자율 ‘락인’ 과정에서 1포인트를 지불하는 것에 대해 어떻게 생각하나.
<답> 아니다. 요즘 같은 안정된 주택 융자 이자율에서는 그럴 필요가 없다. 요즘의 상황에서 락인시 1포인트를 지불하는 것은 너무 비싸다. 예를 들면 20만달러 모기지 재융자를 얻는다고 가정해 보자. 대부분 유명 융자회사들은 추가 비용 없이 융자 승인기간을 15~30일 이내에 해결해 준다. 샤핑을 더 해보는 것이 좋겠다. 양호한 융자회사를 찾아 보라.
