임대기간이 짧은 것이 좋으냐? 긴 것이 좋으냐? 하는 문제가 있다. 대부분의 입주자들은 임대기간이 길어야만 좋은 것인 줄 알고 있지만 이것은 잘못된 생각이다. 입주자에게는 짧은 임대기간으로써 오랫동안 머무는 것이 가장 좋다.
건물주는 다른 곳으로 옮기지 말고 오랫동안 머물 수 있게 붙들어 두기 위해서 장기 임대를 요구한다. 장기 입주자에게는 좋은 조건으로 오랫동안 붙들어 두려고 한다. 임대 연장을 할 때는 기존 임대료에서 10% 할인해 주겠다는 제안도 들어온다. 매년 올리는 임대료를 다른 사람보다도 적게 받겠다고 한다. 건물주는 장기 임대라야 수입 안정성이 있고 은행으로부터 융자받기도 수월하며 판매할 때도 장기 임대자가 많이 있어야 부동산 가격이 상승되기 때문이다.
그러나 입주자는 다른 곳에 헐한 임대가 있거나 새 건물로 옮겨가고자 한다. 손님들은 새 건물을 선호하고, 절전도 되도록 설계되어 있고, 장사도 잘 되도록 시설되어 있기 때문이다.
오늘날의 임대기간 설정은 성경 시절의 부동산 매매 제도에서 파생된 것임을 알 수 있다.
성경시절에 성곽 밖의 주택 혹은 땅은 판매를 하더라도 언제든지 판매자가 구입자로부터 되돌려 구입할 수 있다. 즉 돈이 필요해서 부동산을 판매했지만 이 돈을 판매자가 구입자에게 지불했을 때는 언제든지 환수할 수 있는 제도였다. 만약 판매자가 돈이 없어서 환수할 수 없는 경제적 사정이 되었다 하더라도 부동산을 판매한 날로부터 50년(희년/Jubilee) 후에는 자동적으로 판매자에게 다시 돌아가는 제도가 되어 있었다(레위기 25:29-34).
현재도 ‘사이판, 푸에르토리코, 멕시코’ 같은 곳에서는 성경 시절의 제도를 사용하고 있다. 구입한 후 50년간 소유권을 인정해 주는 제도이다. 토속 민이 아닌 외부의 사람에게 50년간 소유권을 부여한다. 그 후에는 판매한 사람에게 소유권이 환원된다. 즉 50년간 임대를 주는 것이다.
이 제도는 미국의 임대법에서 적용되고 있다. 개발이 안된 토지 임대 기간은 51년까지이고 건물은 99년까지로 정해져 있다. 이 기간이 경과되면 임대계약 자체가 무효가 된다.
그러나 정부에서 소유하는 부동산 임대는 55년을 초과하지 못한다. 석유와 ‘천연개스’(gas) 임대는 35년이며 연장할 수 없다. 사망자 소유 부동산은 상속 관리인이 임대 줄 때는 10년이다.
법적으로는 부동산의 종류에 따라 땅이냐 건물이 건축된 것이냐, 농업이냐 아니냐, 정부 부동산 임대냐에 따라서 법적인 임대기간에 한계를 두고 있다.
임대기간에 따라서 동산으로 취급을 하느냐 부동산으로 취급하느냐 하는 분기점을 두고 있다. 건물 관리에 있어서도 임대기간에 따라서 건물관리 책임이 건물주에게 있을 수도 있고 입주자에게 있기도 한다. 아무리 계약에서 입주자가 관리, 수리하게 되어 있더라도 임대기간에 따라서도 차이가 있다.
세금상에 있어서도 임대기간에 따라서 혜택을 많이 볼 수 있고 적게 볼 수 있다. 감가상각을 할 수 있는 종류와 품목이 세법에 정해져 있더라도 임대기간이 짧은 경우에는 임대 취소기간까지 모든 공제혜택을 받을 수 있다. 감가상각을 많이 해야 할 경우에는 임대기간이 짧은 것이 좋다. 재산세 책정에 있어서도 차이가 난다. 임대 기간이 35년 이상이 되면 재산세가 다시 책정되므로 입주자에게 재산세가 상승되므로 유의해야 된다 (Rev & T C 61(c)).
건축 융자를 제공한 은행은 돈을 빌려간 입주자가 장기 임대할 것을 요구한다. 입주자는 임대 계약에 명시된 의무를 이행해 나가야 하므로 임대계약 기간에 따라서 경제적, 법률적 의무가 뒤따른다. 그렇기 때문에 건물주는 경제적으로 튼튼한 입주자가 들어오면 큰 거물로 꽁꽁 묶어 잡아두려고 한다.
서면 혹은 구두계약 기간: 임대계약 기간이 1년 이상은 서면 계약이라야 한다. 그리고 1년 이내에 임대를 시작하지 않을 때도 서면으로 해야 된다. 계약 기간이 1년 이하인 경우는 서면으로 계약 안 해도 된다. 그런데 임대를 시작한 후에는 구두계약으로서 임대기간을 1년 이상 연장할 때는 구두로 계약한 것을 집행할 수 있다.
1년 미만의 임대라 하더라도 서로를 보호하기 위해서는 계약서를 작성해 두는 것이 안전하다. 말을 바꾸는 사람들이 많기 때문이다. 심지어 계약서에 써 두었는데도 말의 뜻을 달리 해석하는 난처한 일이 발생되므로 계약서의 내용 뜻을 분명히 해 두어야 된다.
김희영 김희영 부동산/융자 (909)684-3000
