주택소유주들이 현재 갖고 있는 주택 모기지융자 금리 보다 높은 금리로 재융자를 하더라도 결과적으로는 주택소유주들에게 유리한 경우가 있다. 모기지융자로 빌린 돈으로 다른 빚을 갚을 수 있으며 모기지융자 이자지불액에 대해서는 세제혜택도 있기 때문이다. 실제로 최근 재융자 붐에 합류해 재융자를 한 전국의 주택소유주들이 수용한 재융자 금리의 평균이 이들이 앞서 가지고 있었던 기존 모기지 융자 금리의 평균 보다 더 높은 것으로 나타났다.

집을 갖고 있는 사람들이 재융자를 할 때는 당연히 현재 갖고 있는 주택 모기지융자 금리보다 낮은 금리로 재융자를 할 것이라고 생각하기 쉬우나 사실은 그렇지가 않다. 주택소유주들 가운데는 현재 갖고 있는 주택 모기지융자 금리 보다 어느 정도 높은 금리로 재융자를 하는 사람들이 많다.

전문가들 사이에서도 재미있으면서도 다소 충격적인 사실로 받아들여지고 있는 이 같은 사실은 ‘MGIC 캐피털 마켓츠 그룹’이 전국적으로 모기지 렌더들이 내놓은 1,400만개의 모기지 융자 자료로 구성된 데이터 베이스에 대한 최근 연구 결과를 발표함에 따라 확인됐다. ‘MGIC 캐피털 마켓츠 그룹’은 전국 최대의 주택 모기지융자 보험회사인 ‘MGIC’(Mortgage Guaranty Insurance Group)의 계열회사이며 데이터 베이스에는 연방주택청이나 연방재향군인부를 포함한 대표적인 모기지렌더들이 제공한 융자정보가 들어 있다.

이 연구 결과에 따르면 최근 재융자 붐에 합류해 재융자를 했던 주택소유주들이 수용한 재융자 금리의 평균이 이들이 앞서 가지고 있었던 기존 모기지 융자 금리의 평균 보다 약 0.6% 높으며, 재융자금액의 평균도 주택 한 채당 4만1,000달러 많다.

미국의 주택소유주들 가운데 더 높은 금리라도 마다하지 않고 재융자를 하는 사람이 많은 이유는 주택 에퀴티를 이용해 크레딧카드 빚·자동차 융자·백화점 외상값·2차 또는 3차 융자 등 다른 빚을 정리하는 사람이 늘고 있기 때문이라고 MGIC의 연구자들은 분석한다.

MGIC의 모기지금융 전략 담당 부사장인 마이클 지머만은 "주택소유주들이 오늘날 상대적으로 낮은 주택 모기지융자를 이용해 다른 빚들을 통합하고 있다"면서 "다른 빚과는 달리 주택 모기지융자에 대한 이자 지급은 과세소득을 낮춰준다는 이점도 이 같은 현상을 부추기는 또 다른 이유"라고 설명했다. 지머만은 "이 같은 재융자를 통해 주택소유주들의 모기지 페이먼트 부담 자체는 높아지지만 전체적인 채무 변제를 위해 주택소유주들이 부담하는 페이먼트 총액은 낮아지기 때문에 다소 높은 금리도 기꺼이 받아 들이는 것"이라고 분석했다.

실제로 주택소유주들은 주택 모기지융자를 다시 해 기존 모기지융자 잔액을 청산하고 남은 잔금으로 자동차론이나 크레딧카드 잔금 등 여러 가지 소비자금융으로 인한 빚을 청산한다.

예를 들어, 크레딧카드 빚으로 1만5,000달러, 자동차 융자로 1만달러, 퍼스널 론으로 1만5,000달러의 빚을 지고 있다면 전체 빚은 4만달러가 되는데 현실적으로 이 같은 소비자금융은 금리가 보통 12-18% 수준이다. 이 때 이 주택소유주가 갖고 있는 소비자금융의 금리가 15%, 주택 모기지융자의 금리가 7¼%, 에퀴티는 8만달러라고 가정해보자.

부동산시장의 금리가 7⅛% 정도 된다 해도 전통적인 지혜에 따르면 이 주택소유주는 주택 모기지융자에만 생각을 국한한다면 재융자를 하려고 하지 않을 것이다. ⅛%포인트 정도의 금리차이는 재융자를 위해 소요되는 제반 비용을 공제하고 나면 사실상 그다지 이익이 없기 때문일 것이다.

그러나 이 주택소유주가 집에 대해 갖고 있는 에퀴티가 8만달러가 되기 때문에 재융자를 한다면 소비자금융을 전부 정리할만한 여유가 있다. 따라서 이 주택소유주가 이 같은 방법을 택할 때에는 소비자금융의 금리 평균이 15%나 되기 때문에 주택 모기지융자 금리가 다소 올라가도 자신에게 유리하다는 판단을 내리게 된다.

실제로 이 같은 경우에 처한 소비자들은 재융자 때 적용되는 주택 모기지융자 금리가 7½% 또는 7⅝%까지는 기꺼이 받아들인다. 그렇게 해도 매월 150달러 정도를 절약할 수 있으며 나아가 1차 모기지 융자로 모든 빚을 한꺼번에 묶어두고 이자를 내게되면 그 이자만큼 과세소득이 줄어들기 때문이다.

연방의회가 1986년 세법을 개정, 주택 모기지융자 이자에 대해서는 과세소득 공제대상으로 인정해주지만 다른 소비자금융에 대해서는 이 같은 세제혜택을 없애기로 한 이래 미국의 주택소유주들은 사실상 이처럼 다른 소비자금융을 주택 모기지융자에 통합시키려는 경향을 보여왔기 때문에 이번 MGIC의 통계 결과가 아주 새로운 현상을 밝혀낸 것은 아니라고 봐야 한다.

그럼에도 불구하고 이번 MGIC의 연구 결과가 주목되는 것은 다른 소비자금융을 주택 모기지융자에 통합시키는 경향이 지금처럼 뚜렷한 시기가 없었다는 사실 때문이다.

집과 채무에 대한 전통적 지혜는 집이란 보통 사람들의 경우에는 최대의 자산이기 때문에 주택을 담보로 잡히고 과도한 부채를 얻어 쓰는 것은 원칙적으로 삼가야 한다는 것이다.

그러나 융자 전문가들은 이자 지급분에 대해 세제혜택도 없는 고리의 빚을 끼고 있는 것보다는 주택 모기지융자 금리를 ½%-¾% 더 줘도 전체적으로 금리는 훨씬 낮아지면서 이자 지급분에 대해 세제혜택까지 누릴 수 있다면, 재융자를 하고 난 다음에 매월 페이먼트를 늦지 않고 한다는 전제로, 집을 담보로 내놓은 재융자를 꺼릴 이유가 없다는 입장이다.