연방준비제도이사회(FRB)의 연이은 금리인하 조치로 집을 사려고 하는 바이어나 재융자를 하려고 하는 기존 주택소유주들에게 요즘은 고정금리 보다 변동금리가 더 유리한 경우가 많다는 것이 전문가들의 지적이다. 계속적인 변동금리만을 택하는 것이 불안하다고 생각하는 소비자들로서는 처음 몇 년간은 변동금리가 적용된 후 나머지 융자기간동안에는 고정금리가 적용되는 ‘혼합금리’도 좋은 방법이다.


FRB의 금리인하는 단기기금 금리를 다루는 것으로 장기채권 금리에 따라 등락이 결정되는 모기지 융자금리와는 직접적인 관계가 없다. 그러나 FRB의 금리인하는 소비자들이 향후 미국 경제의 할성화에 대해 보다 긍정적인 전망을 갖게 되고 장기적으로 인플레이션 압력에 대한 평가도 달라지기 때문에 간접적으로 모기지 금리에도 영향을 미치게 된다.

지난달 FRB가 또 다시 금리를 0.5%포인트 인하한 후 수일동안 30년 고정 모기지 금리는 오른 반면 30년 변동 모기지 금리는 떨어졌다. 이에 따라 시장의 동향을 예의주시해온 바이어들로서는 금리도 6.5% 이하 수준에서 묶고 포인트나 융자수수료도 최소액만을 부담할 수 있게 됐다.

5월 금리인하 조치로 30년 고정금리와 변동금리의 차이는 1⅓%포인트 이상으로 벌어졌는데 이 같은 차이는 금년 들어서 가장 큰 것이다.

전국 최대의 모기지 인베스트먼트 기관인 ‘프레디맥’에 따르면 1년만기 재무부 채권 변동금리는 평균 5.81%로 떨어진 반면 30년 고정 모기지 금리는 7.14%로 상승했다. 이 같은 차이는 금년 1월 두 금리의 차이가 0.21%로 사실상 차이가 없다시피 했던 현실에 비춰볼 때 대단히 많은 것이다. 이로 인해 금년초에 집을 사는 바이어나 재융자를 하던 기존 주택소유주들은 대부분이 고정금리를 택했다.

그러나 변동금리가 고정금리 보다 1⅓%포인트 이상 낮아진 시점에서는 바이어나 재융자 희망자들로서는 고정금리가 아니라 변동금리를 택하는 가능성에 대해 진지하게 고려해야 한다고 전문가들은 권고한다. 이에 대해 ‘프레디맥’의 경제분석가 프랭크 노새프트도 "소비자들로서는 유리한 변동금리가 있는데 굳이 비싼 돈까지 내고 고정금리로 갈 이유가 없다"고 강조했다.

"그렇다면 어떤 바이어가 변동금리를 택함으로써 가장 유리한 혜택을 누릴 수 있는가?"라는 의문이 이어진다.

전문가들에 따르면 변동금리를 선택함으로써 최대의 혜택을 누릴 수 있는 사람들은 전근이나 가족구성원의 수적 변동 등으로 비교적 제한된 기간만 새로 사는 집에서 살다가 이사를 갈 가능성이 높은 사람들이다. 노새프트는 "이들뿐 아니라 처음으로 집을 사는 사람들이나 집을 줄여 이사갈 계획이 있는 사람들도 변동금리를 택하는 것이 좋다"고 충고한다.

지속적인 변동금리로 가는 것이 부담스러운 바이어나 재융자 희망자들에게는 변동금리와 고정금리를 혼합적으로 사용하는 ‘혼합금리’ 방법도 생각해볼만 하다. 이 프로그램에서는 통상적으로 처음 3-7년 동안에는 변동금리가 적용되다가 이후 고정금리가 적용된다. 이 프로그램을 택할 경우에 변동금리는 30년 융자를 기준으로 계산해서 남아 있는 융자금 잔액에 대해 고정금리를 조정하되 조정 주기는 보통 1년을 단위로 한다.

혼합금리를 택하는 바이어나 재융자 희망자들이 그렇게 하는 이유는 처음 변동금리가 적용되는 동안에 월 페이먼트를 낮춰주는 낮은 금리의 혜택을 충분히 누린 다음 고정금리가 적용되기 전에 집을 처분하고 이사를 가거나 또는 그 때 가서 보다 유리한 조건이 제공되는 모기지융자를 찾아 재융자를 하려고 하는 것이다.

보통 첫 3년동안 변동금리가 적용되는 프로그램을 이용할 경우 5년 또는 7년동안 변동금리를 택하고 이후 기간에 고정금리가 적용되는 프로그램을 이용하는 경우 보다 소비자의 입장에서 부담하는 비용이 적게 든다.

전문가들이 이달초 인터넷에서 무작위로 혼합금리를 추출해 통계를 내본 결과에 따르면 3년 변동, 27년 고정 모기지 융자의 경우 0-1포인트로 첫 변동금리는 6% 이하였다. 5-7년의 경우는 변동금리 기간의 금리가 대체로 6.25-6.75% 수준이었다.

그러나 혼합금리를 고려하는 경우에는 다음과 같은 사항에 대해 주도면밀한 계산이 앞서야 한다고 전문가들은 지적했다.

첫째, 변동금리 기간에 적용되는 첫 금리가 얼마나 낮게 제시되는가에 대해 지나치게 집착해서는 안된다. 적용되는 변동금리 자체가 얼마인가도 중요하지만 이와 함께 제시되는 수수료나 포인트가 얼마인가 하는 것도 대단히 중요하다. 3년 변동, 27년 고정을 택할 경우에는 포인트가 없는 모기지 융자 중에서 금리가 가장 낮은 것을 택하는 것이 유리하다는 것이 중론이다.

둘째, 부대비용도 깐깐이 따져 봐야 한다. 통상적으로 렌더가 처음 제시하는 융자비용 내역서에는 서류처리비 등을 포함해 소소한 부대비용이 들어 있지 않은 경우가 많다. 그렇지만 ‘가랑비에 옷 젖는다’는 말처럼 소소한 부대비용이 쌓여 언뜻 좋아 보이는 싼 변동금리의 이점을 상쇄시키고 결과적으로 소비자가 ‘바가지’를 쓰는 경우가 많기 때문이다.

셋째, 벌금 조항을 면밀히 살펴 보라. 융자와 관련된 벌금 조항이 있는지 없는지를 자세히 알아봐야 한다. 특히, 융자금 조기 상환에 따른 벌금 규정이 있는지 하는 문제는 문서로 질문과 답변을 교환해 두는 것이 현명하다.