리스팅 가격

2001-06-14 (목)

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▶ 비싼 판매가격 책정은 부동산업자 책임

부동산업자에게 집 가격을 물어보았다. 부동산업자 A는, 이웃에 판매된 가격과 비교하니 25만달러 된다고 했다. 부동산업자 B는, 자기한테 판매위탁(listing)하면 무조건 40만달러에 책임지고 팔아주겠다 한다. 판매자는 B와 위탁계약서를 체결했다. 몇 달이 지나도록 구입 희망자가 없으니까 부동산업자는 가격을 낮추자고 한다. 결국 25만달러에 판매되었다. 집을 판 후에서야 A가 가장 양심적이고 경험 있는 사람이라는 것을 알았다. 허황된 말과 거짓말 잘하는 부동산 업자에게 이렇게 농간 당할 수 있다.

어떤 판매자는, 시장 시세보다도 50%나 높은 가격에 판매해 주겠다는 부동산업자 말을 믿고서 2년을 기다렸지만 판매를 못했다. 그동안 지불한 월부금 5만달러 외에도 주택 유지비 및 다른 경비들을 손해 보았고 시간 지연으로 필요 없는 경비가 지출되었다. 많은 부동산 업자들이 리스팅만 받기 위해서 가격을 부풀린다. 이런 엉뚱한 말에 판매자만 피해를 본다.

부동산 가격을 말하는 것은 시장가격을 말하는 것이다. 구입자나 판매자가 긴급한 상황을 악용하지 않고서 판매자에게 지불할 수 있는 가치를 말한다. 그리고 판매자는 판매를 강요받지 않고 구입자는 구입을 강요받지 않은 상태에서 결정된 가격을 말한다. 시장 가격에 대한 근거가 없는 것은 추정된 가격이다. 비싼 가격에 팔아준다는 말을 믿고서 낭패 당한 이야기는 부동산 업계에서는 흔한 말이다.

판매자는 가격을 모를 수도 있지만 가격을 알더라도, 같은 값이면 많이 받아 주겠다는 사람한테 현혹된다. 이렇게 걸려든 판매자는 ‘함정에 빠진 호랑이요 그물에 걸린 물고기 신세’가 된다. 정직한 부동산업자는 이런 경쟁에서 살아나기가 어렵다.

사기꾼 같은 부동산업자를 만나게 되면 판매자는 엄청난 경제적 손실을 본다. 판매가 지연됨으로써 불필요한 월부금 지불, 재산세와 주택 보험료, 정원사 비용, 관리비 같은 직접 비용이 지출된다. 이외에도 예상되는 이익을 기대하고서는 돈을 빌려서 다른 곳에 미리 지출하므로 손실이 더욱 크게 발생된 경우도 있다.

한 사건에서는, 근거가 있는 말을 하면서도 진실된 설명을 안한 것은 사기다. 판매자는 개인적으로 가격조사를 해야 할 의무가 없고 부동산업자 말에만 의존하면 된다고 판결했다.

구입자를 위해서 부동산을 찾다가 보면, 터무니없는 가격을 제시하는 사람이 있다. 어떤 근거에서 가격이 책정되었느냐고 문의하면, 안 사고 싶으면 그만 두라는 식이다. 또는 그 집은 치장을 많이 했다는 설명을 한다. 물론 간혹은 이런 집들이 있다. 그러나 아무리 50만달러를 투자한 주택이라 하더라도 이웃 평균 가격이 15만달러밖에 안 되는 경우에는 50만달러짜리 주택도 15만달러로 하향 조정되는 것이 부동산 시세이다.

차압에 직면한 집이 비싼 가격일 때는 판매가 지연되므로 차압을 당할 수 있다. 이혼을 하면서 주택 가격을 월등히 올려 판매를 지연시키는 작전도 쓰지만 이것은 당사자 사이의 의무 위반이 된다. 어떤 부동산업자는 가격을 높게 책정해 두고는 판매를 지연시키다가 부동산업자 자신이 헐값에 구입하는 악덕 사기꾼도 있다. 손실을 본 판매자는 부동산업자를 상대로 피해 보상금을 받은 사건도 있다.

부동산업자가 자발적으로 부풀린 가격에 리스팅한 것은 ‘업무태만 행위’ 그리고 ‘대리인으로서의 의무위반’이 되므로 판매자에게 피해를 보상해 주어야 한다. 비싼 판매가격에 판매가 안 되어도 판매자가 손실을 보지만 만약에 운 좋게도 비싼 가격에 판매가 되었다 하더라도 똑똑한 구입자를 만나면 판매자에게 또 다른 피해가 따른다.

실례로 부동산 업자가 구입자에게 말하기를 "리스팅은 13만5,000달러인데 실제 가치는 11만달러이다. 그러나 판매자가 9만8,000달러에 판매할 것이다. 이 정도는 현재 매매되고 있는 가격에서 가장 헐한 가격이며 최고로 좋은 가격이다. 부동산 업자는, 자기는 35년간이나 부동산 회사를 운영했다. 그러므로 믿어라! 신빙성이 있다.

부동산 업자 자신이 실제로 믿는 가격은 8만2,750달러였다. 판매자도 부동산 업자와 비슷한 설명을 구입자에게 했다." 법원은, 구입자가 사기를 당한 것이다. 부동산 업자가 객관적인 사실처럼 말한 것은 거짓말을 한 것이므로 고의적인 사기이며 기만이라고 판결했다.

부동산 가격을 말하는 것은 구체적인 ‘사실’(fact)이지 ‘단순한 의견’이 아니다. 이러한 것을 설명하는 사람은 다른 사람보다도 지식이 더 많거나 특별한 정보를 가진 사람이다. 진실되지 못했을 때는 고의적 사기이다. 사실을 증명할 자료가 있어야 한다는 것이 대법원 판례다. 이런 부동산업자는 피해보상에 대한 책임이 있다.

리스팅만 받으려고 시세보다도 월등히 높은 가격에 팔아주겠다는 말에 현혹되면 피해가 발생될 수 있다. 특히, 사업체 매매에도 이런 문제가 있다. 만약, 시장 가격 보다도 월등히 낮은 경우에도 판매자에게 밝혀야 할 의무가 있다. 부동산 시장 흐름을 따라서 판매해야 된다.

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