집을 팔려는 셀러는 많이 받길 원하고, 사려는 바이어는 어떻게 해서든지
싼 가격에 구입하기를 원한다. 이때, 셀러들은 이웃집들의 거래되었던 가격 상황 등을 알아본 후 가격을 결정하며, 바이어들은 이 집 저 집을 돌아보면서 주택 비교 능력이 생기기 시작한다. 이러한 것이 바로 기본적인 CMA(Comparable Market Analysis) 방법 중의 하나인 것이다. 흔히 이루어지는 모든 매매의 딜은 이러한 셀러와 바이어 양자간의 비교 상충되는 가격 근접에서 딜이 시작된다.

주택 시장에서의 ‘가격’은 무척이나 센시티브하다. 가끔 셀러의 무리한 리스팅 가격을 볼 때도 있고, 바이어의 너무 낮은 가격 오퍼를 볼 때도 있다.

이때의 거래는 양쪽 모두 시간만 낭비하게 되고 딜의 성사가 될 수가 없으며, 오랜 시간이 지나서야 상황을 파악한 후에야 제 가격으로 돌아와서 마무리되고는 한다. 또는, 높은 가격에 거래가 이루어져 에스크로에 들어갔다고 하여도, 바이어측의 은행에서 집 감정을 조사하여 매매가격을 인정치 않아 거래가 무산되어 낭패를 보는 경우도 생긴다. 이러한 시간 낭비와 낭패를 막기 위해서는 보다 정확한 주택 감정가격을 산출해 내야만 할 것이다.

주택 감정을 시작할 때, 흔히들 생각하는 것이 ‘스퀘어피트’당 얼마인가를
계산하곤 한다. 그러나, 이 방법은 광역적인 의미에서 통계를 뽑거나 대략의 감정을 할 때 사용하는 방법이지 정확한 주택가격을 산정하는 방법은 절대 아님을 알아야 한다. 즉, 무슨 물건을 살 때 품질은 생각 않고 근수로 가격을 산정한다거나, 크기 등으로 평가하는 것과 아주 다를 바 없기 때문이다.

한 예로, 인도 사람이 집 감정을 할 때는 집 감정 가격이 거의 제대로 나오질 않는다. 그 이유는 인도 사람들은 보편적으로 수학을 좋아하는데 단순적인 계산 방법으로 무조건 나누고 곱하고 하는 단순계산은 잘 하지만, 주변상황 파악과 상태의 감지능력이 부족하기 때문에 정확한 감정을 못하는 때문이다. 그래서인지 인도 사람들이 부동산 에이전트로서 또는 주택 감정사로서 성공하는 사례는 거의 보기가 드물다. 셀러와 바이어 양쪽 모두에게 피해를 주기 때문이다.

가장 전문적이고 확실한 감정 방법으로는 그 해당 지역에서 팔리고 있는 기록들을 근거로 세세한 비교 평가에 의해 조사를 하는 것이다. 가능한 같은 동네에서, 또는 근접한 지역을 중심으로 한다.

그리고 감정 대상의 주택과 비슷한 집들, 주택 연도, 비슷한 크기를 조사한다. 이때, 주택이 자리잡고 있는 위치, view가 있나 없나, 평평한 뒷마당의 크기, pool & spa 의 유무 등을 조사해 나간다. 또한, 지붕의 상태 등 집의 겉과 내부의 컨디션도 조사하며, 집 내부의 플로어가 wood와 마블 등으로 업그레이드되었는지를 확인해 나간다. 이러한 조건 하나 하나가 모두 가격 형성에 필요한 요인들이며, 똑같은 모델의 집이라도 가격의 차이는 분명히 난다는 사실이다.

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