임대 건물주가 보증금을 받은 후에 입주자에게 아무런 이유도 없이 안 돌려주고 있는 문제들이 빈번히 발생하고 있다. 보증금은 법에 의하여 어떤 항목에 대해서만 건물주가 사용을 할 수 있도록 그 한계를 결정해 두고 있다. 현재 LA 시내의 의류업체에 입주해 있는 사람들에게 ‘key money’를 지불하라는 것이 말썽이라는 보도가 있었다. 건물주가 이런 요구를 했을 때는 보증금에 속하겠지만 법에서 정해둔 보증금으로 사용할 수 있는 범위를 위배하는 것이다.

보증금 사용 범위: 보증금으로 (1)임대료 선불 지불 (2)청소비 (3) 열쇠 비 (4)임대료 체납시 계약금에서 대체할 목적 (5)입주자나 입주자 손님이 건물 손상에 대한 보수비용만 사용해야 한다. 그리고 (6)신용조사를 위해서 건물주에게 지불한 경우에도 보증금에 속한다. 그러나 신용조사 비용을 직접 신용조회 회사에 지불한 경우에만 보증금에 속하지 않는다. 이 전체 액수가 보증금이며 법에서 정한 보증금 책정액수를 초과하면 위법이 된다.

보증금으로 지출할 수 있는 항목: 건물주가 입주자의 계약금을 사용할 수 있는 것은 체납된 임대료, 수리비용, 계약 취소 후에 청소상태가 입주할 때보다도 더 나빠졌을 경우 청소비를 합당하게 사용할 수 있다고 판단되었을 때만 사용할 수 있다. 때로는 입주자가 쓰레기를 방치해 두고 떠나가는 사람들이 있기 때문에 이런 경우에는 건물주가 청소비를 받을 수 있다.

그러나 입주하기 이전에 건물에 수리를 했어야 할 것을 안하고 있다가 입주자가 떠난 후에서야 보증금에서 수리비를 사용하지 못한다. 이것은 불공정한 영업행위이다. 그리고 입주자가 체납된 공공요금을 보증금에서 지불할 수 없다.

특히 입주자가 떠나게 되면 건물주는 무조건 청소비, 페인트 비용 등의 명목으로 입주자의 보증금에서 공제를 하는 경우가 빈번히 일어나고 있다. 법에서는 자연적으로 훼손된 것은 지불할 의무가 없다고 명시하고 있으므로 건물주가 부당하게 입주자의 돈을 착취하면 안된다.

건물주는 보증금 반환할 것: 주거용 임대는 입주자가 떠난 이후 21일 이내에 보증금을 입주자에게 환불해 주어야 한다. 만약 돌려주지 않으면 ‘부당한 영업 행위’로 소송을 당할 수 있다. 그러나 입주자가 임대료를 지불하지 않았거나 건물에 손상을 입혔을 때는 보증금을 되돌려주지 않고서 손상된 수리 비용으로 또는 체납된 임대료와 상쇄시킬 수 있다.

만약 건물주가 보증금의 일부를 공제한 때는 계약이 취소된 후로부터 3 주 이내에 잔액을 인편 또는 1종 우편으로 되돌려주어야 한다. 그리고 공제를 했을 때는 공제한 내용에 대한 명세서를 보내주어야 한다. 명세서에는 보증금을 받았던 액수와 각 공제한 내용을 항목별로 기재하고 그 사유에 대한 액수를 기재해야 한다.

상가 임대는 항목별로 사유를 설명할 필요가 없지만 30일 이내에 반환해야 한다. 만약에 체납된 임대료만 공제했을 때는 계약취소 후로부터 2주일 이내에 반환해야 한다.

건물주가 보증금 부당 취득: 건물주가 계약금을 부당하게 취득했을 때는 벌금 600달러와 실제 손실액수(actual damages)를 배상해야 한다.

보증금 이자: 임대 계약서에 계약금을 이자가 발생되는 구좌에 예치를 한다고 했을 때는 계약 취소 때 계약금과 이자까지 반환해 주어야 한다. 물론 합당하게 공제할 것을 제할 수 있다.

만약에 임대료 상한조정 시에 대해서는 시조례가 우선한다. 임대료 상한 조정 시청에서는 계약금에 대한 이자를 지불하게 하고 있다. LA시의 경우에 90년 12월6일부터 5% 이자를 지불해야 한다. 만약에 이런 조항이 없는 경우에는 건물주가 보증금으로 투자를 했더라도 투자 이익금을 입주 자에게 반환할 필요는 없다.

소유주 변경: 어떠한 이유든 소유권 변경이 되었으면 건물주는 적당한 시간 내에 (1)계약금 이전 또는 항목별 공제를 한 다음 새 주인에게 반환해 준 다음 입주자에게 인편 또는 1종 우편으로 통고해야 한다. 단 상가인 경우에는 등기(certified)우편으로 통고해야 한다. 또는 (2)입주자에게 전해 주어야 한다. 구입자도 통고해야 한다. 소유권 계승자에게 계약금을 이전했을 때는 계승자의 이름, 주소, 전화번호를 기재해 주어야 한다. 건물주가 새 주인에게 보증금을 반환하지 않았을 때는 건물주와 새 소유주가 공동 및 개인적으로 보증금에 대한 책임이 있다.

(323)462-8766