요즘처럼 렌트와 부동산가가 함께 오를 때에는 임대용 다세대 주택에 관심을 가져볼 만하다. 텍사스 A&M 대학 부동산 연구소에 따르면 최근 5년간 전국적으로 임대용 다세대 주택의 가격 상승률은 연간 6~10% 정도 된다. 같은 기간 렌트 상승률은 연간 3.5%였다. 이같은 상황에서 임대용 다세대 주택에 투자하면 렌트는 렌트 대로 오르고 부동산가는 부동산가 대로 오르기 때문에 일거양득이다. 임대용 다세대 주택의 가격 상승률은 지역에 따라 차이가 많은데 북가주·네바다·워싱턴·텍사스·노스캐롤라이나주나 뉴욕 및 보스턴 같은 지역은 연간 상승률이 15~20%에 이르기도 한다.

임대용 다세대 주택에 대한 투자는 유가증권에 대한 투자와 달리 환금성이 낮을 뿐 아니라 회계처리 같은 것은 논외로 하더라도 갑자기 터진 파이프를 고친다거나 렌트를 제때 내지 않는 테넌트를 관리해야 한다거나 하는 등 골치 아픈 문제들도 많아 가볍게 생각할 문제가 아니다.

부동산 전문가들에 따르면 임대용 다세대 주택 투자하는 것은 업체를 일구는 것과 같다.

그럼에도 불구하고 요즘 임대용 다세대 주택에 대한 투자는 분명한 장점이 있다. 모기지 렌더 사이에 경쟁이 치열해지면서 소규모 임대용 다세대주택을 살 경우 다운페이먼트의 비율이 현저히 낮아졌다는 점이 대표적 장점이다. 불과 2년전만 해도 임대용 다세대 주택을 사려면 바이어가 최소 30%를 다운페이먼트로 내놔야 했으나 ‘컨트리 와이드 크레딧 인터스트리’사의 수석부사장 더그 페리에 따르면 요즘은 바이어가 크레딧만 좋으면 다운페이먼트를 10%만 해도 된다.

다운페이먼트를 10%만 했는데 집값이 10%만 오르면 초기 투자액에 대한 이익이 100%가 된다. 이 때 에퀴티를 담보로 재융자를 하면 초기 투자액을 전부 회수할 수 있다. 사들인 다세대 주택에 바이어가 들어가 살 경우에는 에퀴티의 100%까지 재융자를 해주는 렌더도 있기 때문에 초기 투자액 이외의 현금도 손에 넣을 수 있다.

여기서 한가지 주의할 점이 있다. 예를 들어 30만달러짜리 다세대 주택을 사면서 10%를 다운페이먼트로 내놓고 나머지 90%에 해당하는 27만달러를 30년 고정으로 8.25%에 융자한다면 월 모기지 페이먼트만 2,028달러가 된다. 여기에 모기지 보험(PMI)을 위해 매월 117달러, 부동산세로 월 250달러, 주택 소유주 보험료로 월 75달러를 더 내놓는다면 월 페이먼트 합계는 2,470달러가 된다. 주의해야 할 점이란 여기에 보수비를 산정해 놓아야 한다는 것이다. 전문가들은 "이같은 보수비로 총 렌트 수입의 15%는 떼어놓아야 한다"고 충고한다.

투자자들이 유념해야 할 두번째 사항은 다세대 주택에 대한 투자를 위해서는 인내심이 있어야 한다는 것이다. 샌프란시스코를 무대로 부동산 전문 변호사로 활약하면서 투자자로서 짭짤한 수익도 올리는 밥 브러스는 "임대용 주택 투자는 장기 투자"라면서 "최소 5년간은 버틸 생각을 해야 한다"고 강조한다.

주거용 부동산에 대한 감가상각을 27.5년에 걸쳐 인정해 주는 현행 세법도 장기에 걸친 소유를 전제로 하고 있는 것이다. 부동산을 매각한 다음에 40일 내에 매각한 부동산과 값이 같거나 비싼 다른 부동산을 사기로 계약하고 120일 내에 에스크로를 닫으면 일단 양도 소득세를 내지 않아도 된다.
임대용 다세대 주택은 구입한 다음에도 인내심을 가지고 일정기간 지키고 있어야 하지만 구입전 물색 단계에서도 자기가 살 집을 구입할 때와 마찬가지로 인내심을 가지고 이모저모를 살펴보면서 골라야 한다.

이 때는 교통상태, 범죄현황, 조닝문제, 인근 학교의 상황 같은 것을 종합적으로 고려해야 한다. 또 커뮤니티가 어느 특정한 한개의 기업이나 공장에 대한 의존도가 높은 곳은 피하는 것이 좋다. 그 기업이나 공장이 문을 닫을 경우 커뮤니티가 받는 영향이 너무 크기 때문이다.

부동산 전문가들은 비교적 허름한 부동산을 사서 수리를 함으로써 부가가치를 높일 수 있는 부동산이 좋다고 권고한다. 이 경우 페인팅, 조경, 전기설비 개선 등은 비용 대 효과면에서 수익성이 높은 투자지만 화장실을 고친다거나 수영장을 넣는 것은 비용 대 효과면에서 수익성이 상대적으로 매우 낮다는 사실도 유념해야 한다. 어느 부분을 고치는 것이 수익성이 높은가 하는 문제에 대해서는 전국 리얼터협회와 ‘리모델링 매거진’(Remodeling Magazine)이 매년 한번씩 발행하는 ‘보수공사비에 대한 투자 수익성 보고서’를 참조하면 도움을 받을 수 있다. 보고서는 한 부당 11달러15센트로 문의는 (312)329-8258 또는 이메일 mmurton@realtors.org.

부동산 전문가들에 따르면 임대용 부동산도 자기가 살고 있는 장소와 가까운 곳에 사는 것이 좋다. 부동산 임대업에 대한 웹사이트 www.mrlandlord.com도 운용하면서 임대에 대한 강사로 활약도 하는 제프리 테일러는 "집에서 30분 내에 도착할 수 있는 거리에 임대용 부동산을 사야 정기적으로 방문해 여러 가지를 확인할 수 있어 좋다"고 강조한다.

임대용 다세대 주택을 관리할 때는 매니저를 고용하는 방법도 있는데 이 때는 그에 대한 급여를 임대소득의 10% 내에서 묶을 수 있도록 해야 하며 매니저는 매니저 자격증을 소지하고 있는 사람이 좋다. 매니저 자격증을 갖고 있다는 것이 좋은 매니저임을 입증하지는 않지만 최소한 그가 매니저 일에 대해 진지한 관심을 갖고 있다는 증명은 된다는 얘기다.

매니저를 고용할 때는 추천서, 그 매니저가 일했던 부동산의 관리상태와 그가 관리했던 부동산에 사는 테넌트와 인터뷰를 하는 일도 빼놓을 수 없다.
또 매니저는 일반인보다는 목수, 전기기술자, 배관기술자 같은 사람 가운데서 적임자를 찾는 것이 현명하다.

컴퓨터가 범용화 된 요즘은 임대용 부동산 관리에 도움을 주는 소프트웨어를 활용하는 것도 좋다. 이같은 소프트웨어로는 ‘RC 마이크로시스템스’사의 ‘커뮤니티 링크스’(Community-Linx)나 ‘익스프레스 퍼블리싱’사의 ‘랜드로딩’(Landlording) 같은 것이 있는데 렌트 지불상태 등도 출력해 준다.