사업체 리스 연장 시기가 지났는데 반드시 비워야 하는지

<문> 몇 년 전에 현재의 사업체를 인수하여 성공적으로 운영해 오고 있습니다. 사업체가 위치한 건물의 리스 기간은 다음 달이면 만기가 되어 끝나게 되어 있습니다. 향후 5년간 리스를 더 연장할 수 있는 옵션 조항이 있고, 이를 리스 만기 6개월 전에 행사하도록 되어 있음에도 불구하고 제때에 이 권리를 행사하지 못하였습니다. 건물주는 리스기간이 만료 되었으므로 건물을 비우든지 아니면 새로운 리스를 위해서는 렌트비를 거의 두배 이상 인상해 줄 것을 요구합니다. 제가 듣기로는 일단 건물주가 렌트비를 받고나면 새로운 리스계약이 형성된다고 하는데 사실인지요.

<답> 리스 계약상의 권리를 제때에 행사하지 못하여 발생하는 억울한 피해 사례중의 하나라고 하겠습니다. 일반적으로 리스가 만료되기 약 1년 전쯤에는 본래의 리스 계약을 다시한번 점검하여, 행사할 수 있는 옵션이나 기타 권리가 있는지, 또한 새로운 리스 계약를 위해서 필요한 사항은 없는지 미리 점검해 보는 것이 필요합니다. 계약서에 따라 조금씩의 차이는 있으나 대개 리스 만료 약 9개월 전부터 6개월 사이에 리스 연장 옵션 행사 여부를 서면으로 작성하여 배달 증명이나 등기우편으로 통보해 줄 것을 요구하고 있습니다. 이때에 주의하실 것은 아무리 친한 사이고 평소에 구두로 모든 일을 처리했다 하더라도, 반드시 서면으로 증거를 남기지 아니하면 나중에 귀하의 경우처럼 어려움에 직면하게 된다는 것입니다. 법원의 판례도, 사업체의 리스 계약에 대해서는 주택이나 아파트의 경우와는 다르게 더욱 엄격한 기준을 적용한다는 사실입니다. 계약서대로 이행하지 않았다면, 리스 만료후에 건물주가 매달 렌트비를 받았다 하더라도 귀하는 단지 ‘Month-to-Month’에 해당하는 권리만 있다고 하겠습니다.

이웃집의 소란으로 피해를 보는데 해결책과 배상 방법은

<문> 저는 LA 근교의 콘도미니엄에 살고 있습니다. 제가 살고 있는 바로 위층의 입주자가 너무 소란을 피우고 늦은 밤에도 제가 자고 있는 방이 울릴 정도로 커다란 소음을 내어 불면증에 시달리고 있습니다. 콘도미니엄 협회에 불평을 해 보았으나 자기들의 책임이 아니라며 전혀 도움을 주지 않습니다. 어떻게 해야 이웃집의 소란을 금지 시킬 수 있는지, 손해 배상은 청구할 수 있는지 궁금합니다.

<답> 모든 사람은 조용하고 평온하게 자신의 거주지를 향유할 권리가 있습니다. 반대로 자신의 거주지라고 해서 다른사람에게 피해를 주면서까지 그 권리를 행사할 수는 없는것입니다. 귀하의 경우와 같이 이웃이 너무 소란스럽고, 이웃에게 불편을 끼치게 되면 공공질서나 안녕을 위해서 법의 제재를 받게 되고, 피해를 당한 사람으로부터 민사적인 손해배상을 당할 수도 있게 됩니다. 우선, 아주 특별한 경우에 예외적인 판례가 있기는 하지만, 협회(Association)로서는 제삼자의 불법행위에 대해서 귀하에게 책임을 져야하는 의무는 없다 하겠습니다. 따라서, 귀하는 일차적으로 소란을 피우는 이웃과 그 소유주에게 직접 서면으로 불평을 전달하고, 그 정도가 심할 경우에는 경찰에 호소할 수도 있으며, 불법방해(Nuisance)로 민사 소송을 제기 하여 불법 방해 금지 명령이나 귀하의 피해에 대한 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

채무 보증인이 파산 신청을 했는데 구제 방법은

<문> 저는 잡화를 취급하는 도매업을 하고 있습니다. 그동안 거래를 해오던 사람이 새로운 사람을 소개하며 신용도 좋고 재력있는 대규모 사업가라며 물품을 대량 판매할 것을 권유하였습니다. 저는 수년동안 거래를 해오던 믿을만한 사람의 권유이고 또한 개인적으로 보증을 해주겠다고 하여 이를 믿고 상당한 액수의 믈품을 전달하였습니다. 물품 대금 지불을 차일 피일 미루다 물건은 또다른 제 삼자에게 판매되었고, 그 소개인은 소유 재산이 많음에도 불구하고 파산 신청을 하였다고 통보해 왔습니다. 제 생각으로는 사기를 당한 것 같은데 어떻게 해야 좋을지 모르겠습니다.

<답> 물품 판매 계약서의 내용이 일차적으로 매우 중요하다고 볼수 있겠습니다. 실제 계약서를 작성하고 서명한 사람이 누구인지, 보증은 어떤 형태로 하였는지에 따라 대처할 수 있는 방법에도 차이가 있을수 있겠습니다. 파산 신청을 하게 되면 일단 모든 채무가 동결되므로, 채무와 관계된 소송, 차압, 채권 집행등이 모두 일시적으로 정지 된다 하겠습니다. 그러나, 파산 신청을 하였다고 해서, 모든 채무나 소송이 완전히 청산되거나 정지되는 것은 아닙니다. 파산 신청인의 채무가 사기 행위나 고의적 폭행등에서 비롯되었을 경우에는 해당 파산법원에 이의 신청을 할수 있고, 파산 신청에서 제외시킬 수도 있음을 주의하셔야 합니다. 또한, 파산 신청을 이용하여 순간적인 고비를 피한 후 차후에 파산 신청을 취소하는 경우도 있기 때문에 끝까지 결과를 지켜보아야 하며 전문가와 상의하여 도움을 받으시는 것이 바람직하다 하겠습니다.