부동산 매매, 융자, 재융자시 점점 부각되고 있는 환경조사서에 대해서 알아보겠다. 일단 적절한 매물이 나오면 가격과 감정서, 매상, Title, 위치 등 기본적으로 점검해야 되는 요소 외에도 반드시 해야 되는 조사가 있는데 바로 환경조사서이다.
환경조사서(Environmental Site Assessment Phase I Report)를 간단히 정의하면 연방정부, 주정부, 카운티, 시, 소방당국 등의 허가서, 지하탱크의 유무, 오염기록 등의 기록과 현장답사를 중심으로 해당 부동산의 오염의 가능성 내지는 오염의 존재 여부를 진단하는 과정이며 크게 세단 계로 나뉘다.
하나는 해당 부동산에 대한 개발과 개축, 주변 땅, 건물의 역사적 변화에 대한 현장답사이며 주로 과거에 취급되었거나 현재 쓰여지는 위험물질, 독성 규제 물질의 구입, 저장, 사용, 폐기, 유출에 대한 관찰과 이로 인한 소유주의 책임에 관한 고찰에 초점이 모아진다.
여기서 위험, 독성 물질이라 하면 주유소의 개솔린, 디젤을 위시하여 페인트, 각종 화학약품, 세탁소의 펄크 등 정부에서 규정하는 발암, 위험물질을 일컫는다. 최근에 수질오염에서 논란이 되는 MTBE(개솔린 산화제)도 여기 속한다.
둘째는 해당 부지와 주변에 쓰여졌을 위험 물질과 이로 인한 노출, 오염사고 등에 대한 정부관련 기관의 기록 조사이다. 지역에 따라 다르지만 소방당국, 시 건축과, 수자원 관리국, 등 약 40개 이상의 정부 리스트와 공공기관의 기록을 조사한다. 도면, 허가, 항공사진, 기록 등의 정보 등이 동원된다. 가장 유용한 정보 중의 하나가 Fire Insurance Map인데 보험회사들이 변화하는 상업용 건물 주변의 용도 및 입주 자들에 대한 세세한 정보를 거의 매년 기록해 놓은 지도를 말한다.
셋째는 이 모든 데이타 검색과 현장에서 수집한 정보를 가지고 종합적으로 판단해서 환경오염조사 보고서를 쓰는 순서를 말한다.
왜 환경조사서가 필요하며 목적은 무엇인가? 부동산 소유권의 이전(매매, 차압)에 있어서 매입자는 사는 부동산이 오염되어 있는지 아닌지 알기를 원하고, 융자기관은 담보물이 매립지 등 대단위 오염지에 속해 있는지 알기를 원하며 또 이러한 심각한 대기 오염, 지하수 오염, 위험물질, 지하탱크, 지하오염, 세탁소의 유무 등은 거래 가격에 막대한 영향을 끼치는 것이 사실이다. 결과적으로 수퍼펀드법에 의해 많은 구매자, 은행, 보험회사가 거의 모든 상업용 부동산 매매의 초기 단계에서 오염에 대한 정화 및 배상 책임을 져야 하는 위험 때문에 환경오염 조사서를 한다.
수퍼펀드는 대단위 오염지(매립지)를 정화하고, 생태계와 자연을 크게 훼손, 파괴하는 오염을 긴급히 복구, 정화하는 일체의 모든 권한을 연방환경청(EPA)에 부여한 법안이다. EPA는 이러한 오염 정화에 크게 두 가지의 방법으로 대처하는데, 하나는 오염원(오염시킨 당사자)에게 정화 명령을 내릴 수 있는 권한과 둘째는 시급한 상황에서 일단 복구 작업을 감행하고 오염당사자에게 그 복구 비용을 청구하는 방법이다. 이 법안은 약 100억달러의 조기복구 비용을 충당키 위해 통과된 법안이다. 문자 그대로 빅 펀드이다.
이 수퍼펀드의 세가지 예외조항이 있는데, 하나는 자연재해, 둘째는 전쟁으로 인한 오염이다. 셋째는 제삼자에 의한 오염 및 훼손인데, 소유주가 매매전 모든 취해야 할 due diligence, 즉 예방조치를 한 이상은 예외규정에 의해 처리된다. 즉 환경조사서를 한 경우가 이에 해당한다. 연방환경법인 수퍼펀드에 의한 오염배상 책임을 면하기 위해, 환경조사서를 하며, 이는 특히 바이어, 은행에서 매매, 융자시에 꼭 필요한 절차인 것을 설명했다.
연방법원의 ‘Fleetwood Case’의 경우는 환경오염 사실을 모르고 융자를 해준 금융기관까지도 환경 정화에 대한 공동책임을 물리는 판례를 남겼는데, 이는 은행 측에서 오염에 대한 전혀 책임이 없음은 물론 오염 사실조차도 모르고 있어도 정화비용을 책임을 질 수 있다는 것을 의미한다. 그 이후 SBA, FDIC, RTC, FRB등 여러 금융통제 기관들의 환경에 대한 재인식이 확산되며, 이들 기관에서 나온 심사관의 감사가 더욱 더 까다로워졌다.
최근 개정된 수퍼펀드에서는(Assest Conservation, Lender Liability and Deposit Insurance Protection Act, 1996) 환경 정화에 대한 은행의 책임을 분명히 밝혀 두고 있다. 좀더 자세하게 말하면, 환경오염 정화 책임이 있을 소지가 있는 차압된 부동산에 대한 적절한 수준의 조사활동에 대해서 정확히 규명을 하고 있다.
실제로 미국 대형 은행, 융자기관들에서는 감정서 내지는 매매를 고려하기 전에 환경조사서를 하는 것이 관례로 돼있고, 차압 부동산의 인수, 양도에 있어서도 꼭 환경조사서를 먼저 실시한다
현 미국에는 환경조사서에 대한 여러 기준이 공존하고 있으며, FDIC, SBA, FRB, RTC 등 각 해당 관청마다 각각의 기준이 있고, 보편적으로, ASTM(Standard Practice E 1527, 1528)의 기준에 준한다. 환경조사서에는 크게 두가지 종류의 레벨이 있는데 하나는 Transaction Screen Process(매매 선별 조사)이고 하나는 Phase I Report 이다.
Transaction Screen Process는 상업용 주택 부동산에 대한 예비 조사서이며 환경관련 사항에 대한 질문서를 쓰는 것과 제한된 조사를 하는 것이다. 저가의 부동산에 대한 환경문제의 결정에 있어서 적절한 조사다. 이 조사서는 소유주, 거주자에 대한 환경 질문서와 정부 기록 조사가 포함되며 비용은 500~1,000달러 정도 든다.
Phase I Report의 비용은 건물과 여러 가지 상태에 따라 다르나 보통 약 1,500~3,000달러 정도이며, 8,000달러 이상 하는 경우도 있다. 비용이 드는 편이나 대개의 경우 25만달러 이상의 재산에 대해서는 반드시 해야 되는 것으로 사료된다. 환경조사서의 진정한 목적은 바로 부동산의 매매, 융자 시에 발생하는 환경오염의 책임의 가능성을 줄이는 보험이다. 소 잃기 전에 외양간을 잘 살펴보자는 얘기다.
법이기에 하거나, 관계 기관의 입김 때문에 마지못해 하는 차원보다는 매입자, 중개인, 금융기관으로서의 책임 차원과 무엇보다 재산보호에 대한 보험 차원에서 하는 것이 바람직하리라 본다.
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