장기적 호경기에 힙입어 집값도 계속 오르고 있다. 지난해 미전국의 집값 상승률은 평균 약 6%였으며 최근 5년간 집값 상승률은 20~40%를 기록했다. 캘리포니아주 역시 마찬가지다. 지난 5월을 기준으로 하면 캘리포니아는 집값 중간가가 20만3,000달러로 1년 전에 비해 9.7%나 올랐다. 이처럼 집값이 오르는 상황에서는 불과 수년 전에 20% 미만의 다운페이먼트로 집을 산 사람들도 에퀴티가 빨리 쌓여 PMI(Private Mortgage Insurance)를 내지 않아도 될 자격이 생긴다.

집값이 계속 오르는 최근 같은 상황에서는 불과 얼마전 소액의 다운페이먼트만으로 집을 산 사람들도 집값이 얼마나 올랐는지를 알아보는 것이 좋다. 에퀴티가 ‘매직 넘버’인 20% 이상 되고 모기지 융자에 대한 월 페이먼트를 늦지 않게 함으로써 크레딧을 잘 쌓았다면 PMI를 내지 않아도 될 자격이 생기기 때문이다.

예를 들어 20만달러짜리 주택을 10%만 다운페이먼트를 하고 18만달러를 7.5%에 30년 고정으로 모기지 융자를 받아 집을 샀는데 집값이 연간 6%씩만 올라도 이 바이어는 2년만 지나면 PMI를 내지 않아도 될 가능성이 있다. 실제로 요즘 캘리포니아의 집값 상승세는 이 정도를 훨씬 넘는다.

PMI를 내지 않아도 될 정도로 에퀴티가 충분한지를 알기 위해서는 물론 감정을 해봐야 하나 웬만한 주택을 감정하기 위해서는 300~400달러는 쉽게 들어가기 때문에 이같은 비용을 쓴 다음에 렌더와 접촉하는 것은 현명하지 않다.

PMI를 안내도 될 만큼 집값이 올랐는지는 알아보기 위해서는 먼저 주택값을 감정하는 웹사이트를 서핑해 볼 수 있다. 그러나 이 방법은 집의 위치와 실제로 사용하는 데이타베이스에 따라 감정가가 시세 사이의 차이가 많을 수 있다는 단점이 있다.

이 보다 치명적인 단점은 PMI에 의해 커버되는 모기지를 취급하는 미국 최대의 렌더들인 ‘패니매’(Fannie Mae)와 ‘프레디맥’(Freddie Mac)이 웹사이트가 출력하는 감정가를 인정하지 않는다는 것이다.

우선 웹사이트로 적당한 집값을 알아본 다음에는 주변의 주택감정사가 ‘PMI 해제 상담’을 해주는지 확인해 볼 수 있다. 전국 최대의 라이선스가 있는 주택감정사 협회인 ‘전국 주택감정사협회’(AI: Appraisal Institute)에 따르면 감정사들에게 25달러만 주면 데이타베이스를 이용해 속성으로 약식 감정을 해준다.

돈 켈리 AI 부회장은 "이같은 속성 상담으로 정확한 감정을 받을 수는 없으나 집값이 얼마쯤 되는지에 대한 개략적 아이디어는 얻을 수 있다"고 설명한다. 감정사에 따라서는 속성 약식 감정을 의뢰한 사람이 PMI 해제를 위해 정식 감정을 의뢰할 경우 약식 감정비로 받은 25달러를 정식 감정비에서 공제해 주기도 한다.

또 일반 소비자들에게는 잘 알려져 있지 않으나 돈을 많이 들이지 않는 또 다른 방법으로는 ‘브로커 소견’(BPO: broker price opinion)이라는 방법을 이용할 수도 있다. BPO란 프레디맥을 위한 융자를 취급하는 렌더의 요청에 의해 프레디맥과 계약을 맺은 몇몇 회사가 발행하는 것으로 BPO를 얻기 위해서는 약 50달러가 소요되는데 프레디맥이 소유한 융자에 걸려있는 PMI를 해제하는 데만 사용될 수 있다.

프레디맥이나 패니매가 PMI가 들어 있는 주택융자의 75~80%를 갖고 있는 것으로 집계되기 때문에 PMI에 대해서는 이들 두 기관의 방침이 대단히 중요하다.

프레디맥을 위해 융자를 서비스하는 렌더는 BPO나 정식 감정 가운데 아무 것이나 받아준다. 따라서 주택융자의 소유주가 프레디맥일 경우에는 비교적 많은 돈이 들어가는 정식 감정에 무조건 의존하기보다는 BPO 사용을 제안해 보는 것이 좋다.

그러나 패니매는 BPO도 인정하지 않으며 정식 감정만을 인정하기 때문에 렌더에게 문의해 주택융자의 소유주가 패니매라는 것을 알았을 때는 BPO를 사용한 PMI 해제에 대해서는 말을 꺼낼 필요조차 없다.

패니매 수석부사장 로버트 엔젤스타드는 "렌더와 접촉하기 전에는 감정사를 고용하지 말라"고 충고한다. 프레디맥이나 패니매 규정에 따르면 감정사는 주택소유주가 아니라 렌더가 선정해야 하기 때문이다. 엔젤스타드는 "매월 페이먼트를 보내는 렌더에 접촉해 BPO를 받아야 하는지 정식 감정을 받아야 하는지 먼저 물어봐야 한다. PMI 해제를 위해서는 렌더측의 답변을 듣기 전에 먼저 약식 감정료 외에 돈을 쓰는 것은 현명하지 않다"고 덧붙인다. 각 지역의 주택감정사 명단은 ‘www.apprais alinstitute.org’에서 찾아볼 수 있다.

컨트리와이드(Countrywide) 같은 렌더는 주택 소유주가 PMI 해제를 요청할 경우 주택 소유주에게 감정서를 제출할 것으로 요청하는데 이같은 협의가 있기 전에 다른 목적으로 실시한 감정에 따른 감정서가 있다면 이미 갖고 있는 감정서를 인정해 주기도 하므로 굳이 새로운 감정서를 받기 위해 별도로 돈을 쓸 필요가 없다.