새해 초입부터 미국 부동산 시장을 뒤흔드는 대형 정책이 발표되었다. 지난 1월 8일, 트럼프 행정부는 국영 모기지 기관인 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 약 2,000억 달러 규모의 모기지 담보부증권(MBS) 매입을 지시했다.

이 조치의 파급력은 즉각적이었다. 발표 이튿날부터 모기지 이자율은 0.25%에서 최대 1.25%까지 하락하며 시장에 강력한 유동성 공급의 신호를 보냈다. 캘리포니아 현장의 부동산 전문가로서 이번 조치가 시사하는 바와 향후 시장 전망을 분석해 보고자 한다.

▲금리 하락이 가져올 구매력의 회복

이번 정책의 핵심은 정부가 직접 채권 시장에 개입하여 모기지 금리를 강제로 하향 안정화하는 데 있다. 금리가 1% 포인트 하락한다는 것은 단순한 숫자 이상의 의미를 갖는다. 주택 구매자의 월 페이먼트 부담을 수백 달러 경감시킴과 동시에, 융자 승인 한도를 대폭 높여주는 결과를 낳기 때문이다. 그동안 고금리 장벽에 막혀 관망세를 유지하던 실수요자들에게는 이번 금리 하락이 시장 진입의 결정적인 ‘트리거’가 될 것으로 보인다.

▲기관 투자자 제한과 실수요자 보호

금리 인하와 더불어 주목해야 할 점은 대형 기관 투자자들의 단독 주택 매입을 제한하거나 금지하는 정책의 검토다. 지난 수년간 막대한 자본을 앞세운 기관들은 시장의 매물을 싹쓸이하며 가격 상승을 부추겼고, 이는 개인 구매자들이 경쟁에서 밀려나는 불균형을 초래했다. 만약 정부의 의지대로 기관의 독점이 차단된다면, 시장의 주도권은 다시 개인 실수요자들에게 돌아올 가능성이 크다. 이는 주택 시장의 건강성을 회복하고 중산층의 자산 형성을 돕는 긍정적인 신호로 해석된다.

▲국영 기관의 IPO와 시장의 불확실성

정부는 향후 몇 주 내에 패니메이와 프레디맥의 기업공개(IPO) 여부를 결정하겠다고 밝혔다. 이는 모기지 시장의 민영화라는 거대한 변화의 전초전이 될 수 있다. 정부의 직접 개입을 통한 단기적인 금리 혜택은 반갑지만, 민영화 이후 시장 논리에 의해 금리가 다시 변동될 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 현재의 저금리 기조를 기회로 활용하되, 장기적인 시장 재편에 대비하는 혜안이 필요한 시점이다.

▲변화의 시기, 전략적인 접근이 필요하다

정책의 변화는 시장의 불확실성을 높이기도 하지만, 동시에 준비된 자에게는 절호의 기회를 제공한다. 금리가 낮아지면 대기 수요가 몰리며 인기 지역의 매물 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다. 따라서 구매를 희망하는 이들은 바뀐 금리를 적용받은 사전 승인(Pre-approval)을 신속히 갱신하고, 시장의 흐름을 면밀히 주시해야 한다.

2026년의 시작과 함께 찾아온 이번 모기지 정책은 주택 시장의 새로운 분수령이 될 것이다. 급변하는 정책 기조 속에서 정확한 데이터를 바탕으로 자신에게 맞는 최적의 매수 타이밍을 포착하는 지혜가 그 어느 때보다 절실하다.

문의 (657)222-7331

<애니 윤 콜드웰뱅커 베스트 부동산>