주택 구매는 우리 대부분이 내리는 가장 중요한 재정적 결정일 것입니다. 완벽한 집을 찾을 때 자연스럽게 부동산 중개인의 도움을 받아 구매 과정을 진행합니다. 하지만 중개인이 부동산의 심각한 문제점을 발견하지 못한다면 어떻게 될까요? 캘리포니아의 법은 주택 구매자에게 몇 가지 중요한 보호 조치를 제공하지만, 모든 예비 주택 소유자가 이해해야 할 상당한 제약이 따릅니다.

이러한 보호 조치의 토대는 1984년 캘리포니아 법원에서 이스턴 대 스트라스버거(Easton v. Strassburger) 사건으로 거슬러 올라갑니다. 이 사건은 부동산 중개인이 판매하는 부동산을 검사하고 잠재적 구매자에게 결함을 공개할 의무가 있음을 확립했습니다. 이는 중개인이 명백한 문제점을 눈감아 줄 수 없다는 점에서 획기적인 사건이었습니다. 그러나 이 판결은 중개인이 정확히 무엇을 해야 하는지에 대한 혼란을 야기했습니다. 보험 회사들은 보험 보장 내용을 변경하기 시작했고, 부동산 전문가들은 새로운 책임을 어떻게 준수해야 할지 확신하지 못했습니다.

이러한 혼란에 대응하여 캘리포니아 주 의회는 다음 해에 규칙을 명확히 하기 위해 개입했습니다. 1985년, 주 의회는 민법에 부동산 중개인이 주거용 부동산을 판매할 때 해야 할 일을 정확히 명시하는 새로운 조항을 추가했습니다. 주 의회는 원판결의 모호한 표현으로 인해 보험 문제가 발생하고 부동산 전문가들이 직무 수행 방식에 혼란을 겪었다고 판단했습니다.

캘리포니아 민법 2079조 및 그 이하 조항에 따라 부동산 중개인은 판매하는 주거용 부동산에 대해 “합리적으로 유능하고 성실한 검사”를 실시해야 합니다. 이는 조립식 주택을 포함한 1~4세대 주택과 특정 임대 후 소유(lease-to-own) 계약에 적용됩니다. 이 법은 구매자를 보호하는 동시에 중개인에게 명확한 지침을 제공하고 전문 책임 보험 가입을 용이하게 하기 위해 마련되었습니다.

그러나 많은 구매자는 검사 요건에 큰 제약이 있다는 사실을 인지하지 못합니다. 이 법은 중개인이 “합리적이고 통상적으로 접근하기 어려운” 구역은 검사할 의무가 없다고 명시하고 있습니다. 즉, 숨겨진 문제를 발견하기 위해 벽 안을 들여다보거나, 기초 밑으로 기어 들어가거나, 엑스레이와 같은 특수 장비를 사용할 필요가 없습니다. 법원은 부동산 중개인이 파괴 검사나 특수 장비가 필요한 결함을 발견하지 못한 것에 대해 책임을 지지 않는다고 꾸준히 판결해 왔습니다.

검사 요건은 또한 부지 외부 구역이나 공공 기록에는 적용되지 않습니다. 부동산 중개인은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 허가를 조사하거나 주변 환경을 조사할 의무가 없습니다. 콘도미니엄 단지의 경우, 적절한 공개 서류를 제출하는 경우, 중개인은 판매되는 개별 유닛만 검사하면 되며, 공용 공간이나 전체 개발 구역은 검사하지 않아도 됩니다.

1988년의 실제 사례는 이러한 제한이 실제로 어떻게 작용하는지 보여주며 또 다른 중요한 제약을 보여줍니다. 한 구매자가 주택과 과수원이 있는 50에이커 규모의 부동산을 매입하여 그곳에 거주하며 아보카도 재배로 얻은 수입으로 모기지를 상환할 계획이었습니다. 부동산 중개인은 아보카도 나무가 썩어가는 것을 보고 뿌리 부패에 대해 문의했지만, 판매자는 몰랐다고 주장했습니다. 매매 후 실험실 검사 결과 뿌리 썩음이 광범위하게 발견되었고, 이는 결국 구매자의 재정적 파산과 파산으로 이어졌습니다.

캘리포니아 법은 주택 구매자에게 어느 정도 보호를 제공하지만, 이러한 법적 요건이 구매자의 실사를 대체할 수는 없습니다. 법에 따라 부동산 중개인은 “합리적으로 적절한” 검사만 수행해야 합니다.

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