신분은 융자에 있어서 꼭 필요하다. 최근 고객중 자녀의 이름으로 융자를 받는데 자녀가 DAC (Deferred Action for Childhood Arrivals)신분을 갖고 있었다.

DACA는 어릴 때 부모를 따라 합법적이지 않는 방법으로 미국에 왔고 이곳에서 자란 청년들에게 일시적으로 일할 수 있도록 허락한 노동허가 신분이다.

현 융자 가이드라인은 DACA 신분이 만료가 되어 있지않으면 융자가 가능하다. 또 간혹 고객들 중에 미국 시민권을 가지면 더 이자를 싸게 받을 것이라 생각하는 분이 있다. 반면 비자를 갖고 있으면 융자에 있어서 불이익을 받을까 걱정하는 고객드로 있다. 하지만 미국에서 융자는 신분과 관계없이 동일하게 이자가 적용된다.

다만 비자의 타입에 따라 융자가 불가할 수 있다. 그것은 방문 비자나 학생 비자처럼 일을 할 수 없는 비자라든지 외교관등 미국에 세금을 내지 않는 비자도 융자가 어렵다. 또 영주권을 신청 중이거나 영주권이 만료가 되었을 때도 융자가 어렵다. 비자나 영주권이나 클로징 바로 전날까지는 무조건 기간이 남아 있어야 융자가 가능하고 똑같은 이자가 적용된다.

1.신분과 나이
필자의 지역인 뉴욕과 뉴저지 지역은 멜팅팟이라고 일컫는 만큼 유입되는 이민자들로 넘쳐난다. 이민 온 시기에 따라 지금은 시민권이나 영주권을 취득한 자들도 있고 그렇지 않으면 아직 비자로 체류하는 분들도 있다.

앞서 언급한 것처럼 미국은 모기지 융자시 신분이나 피부색, 성별 또는 나이에 따라서 모기지 이자를 차별하는 것을 법으로 금지해 놓았다. 심지어 고객 중에는 70세가 넘는 분도 계신데 30년 고정모기지로 융자를 받았다.

산술적으로는 30년 모기지를 마칠 때 즈음은 100세가 넘을 건데 그때까지 사실 수 있을지는 의문이지만 융자에는 무리가 없다. 그리고 많은 이민자들이 궁금해하는 체류신분은 융자를 얻을 수 있는 자격요건은 되지만 그것이 이자율과는 전혀 관계가 없다는 것이다.

즉 시민권자나 비자를 갖고 있는 이방인이나 똑같은 이자가 적용이 된다는 것이다. 그렇다면 융자가 가능한 신분은 어떻게 될까? 우선 시민권자(US Citizens)나 영주권자(Permanent Resident Alien)는 당연히 융자가 가능하다.
시민권자의 신분확인은 신청시나 클로징때 운전면허증을 보여주는 것으로 충분하다. 영주권자들은 융자 신청시 영주권 사본이 필요하다.

간혹 영주권자들 중에 영주권 만료 기간이 지났다면 미리미리 갱신을 해서 불미서런 일을 피하는 것이 좋다. 그리고 시민권자나 영주권자가 아닌 자들도 융자가 가능한데 이 범주를 Non-Permanent Resident Alien라고 부른다.즉 이들은 비자를 소유하고 이곳에 체류 중인 자들을 말한다.

2.비자의 종류와 융자 가능 유무
비자를 갖고 있는 Non-Permanent Resident Alien이라고 해서 모두가 정부에서 제공하는 주택 융자를 받을 수 있는 자격이 있는 것은 아니다. 아래표는 현재 페니매와 프레디맥 그리고 FHA로 융자를 받을 수 있는 비자타입에 대해서 조사해 보았다.

참고로 상기 비자 타입에서 융자가 불가능하는 것은 정부에서 제공하는 융자가 불가능한 것이지 융자를 절대 받을 수 없는 것은 아니다. 시중 은행에서 융자를 하는 방법은 크게 두 가지인데 첫째가 정부 프로그램으로 융자를 해서 추후에 2차 금융권에 팔수 있도록 해주는 융자와 둘째로 융자 은행에서 영구적으로 소유하는 포트폴리오 융자가 있다.

즉 정부 프로그램으로 융자가 어렵더라도 자체 은행에서 판단하여 어느 비자 타입이든 융자를 받을 수 있다는 것이다. 상기 표에서 특이할 사항은 비자별로 미국에서 활동을 하면서 이곳에서 세금 보고를 할 수 있는 기준에 따라 융자 유무를 정했다고 보면 된다.

예를 들어 이곳에 공부하러 온 유학생은 F비자를 받고 있다 이럴 경우 주택을 구입 시 융자가 어렵다 하지만 유학생 신분을 마치고 이곳에 직장을 구하면 비자 타입이 H비자로 바뀌는데 이때 수입이 있고 세금 보고가 가능하므로 정부 융자가 가능하다는 것이다.

간혹 고객들 중에 신분이 진행이 되는 도중에 계신 분이 계신데 이럴 경우 정확히 진행이 마무리되어 비자 승인이 나야만 가능하다.
이 처럼 신분에 차별 없이 융자가 가능하니 꼭 시민권이나 영주권이 아니더라도 미국에서 융자를 받고 내집마련을 시도해 보길 바란다.

△문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>