한국인은 캐쉬를 좋아한다. 아마 대부분의 은행들은 캐쉬를 좋아할 것이다. 하지만 주택 융자에 있어서는 캐쉬는 절대 환영받지 못한다.

융자할 때마다 고객들에게 부탁하는 것 중에 하나가 캐쉬를 은행에 넣지 말라는 것이다. 그냥 단순히 생각해서 주택 구입하는데 다운만 많이 하면 되겠지 이렇게 생각하면 큰 오산이다.

은행은 철저히 자금이 어떻게 준비되었나를 심사한다. 예전 어떤 고객은 수만 달러를 은행 박스 안에 보관하는 고객이 있었다. 그 자금을 사용하기 상당히 어렵다. 이 처럼 주택 융자를 진행하며 특히 아시안 고객들에게 가장 힘든 부분 중 하나가 다운 페이먼트 할 자금 출처를 위한 은행서류 증빙이다.

융자 은행은 고객이 구입하는 주택의 다운페이먼트와 클로징 비용 그리고 클로징후 두 달 정도의 월 페이먼트 추가 자금을 필요로 한다. 왜 이렇게 은행 서류를 보는가 하면 한인이 주로 거주하는 맨하탄을 중심으로 인근 뉴욕, 뉴저지, 커네티컷은 주택가격이 상당하지만 차를 타고 서너 시간만 올라가면 주택가격이 20만 달러 미만 주택이 부지기수다.

20만 달러를 10% 다운하고 주택을 구입한다고 하면 다운 금액이 2만 달러 밖에 되지 않는다. 은행에서 단순 잔고만 본다면 통장에 2만 달러가 들어 있으면 그만이다.

하지만 이 고객이 2만 달러를 다운하기 위해 크레딧 카드로 현금 서비스를 받았다면 이 고객의 융자는 10% 다운으로 한 90% 융자가 아니라 100% 융자가 되는 것이다. 이런 문제를 방지하기 위해서 융자 은행은 은행 서류 중 현재 잔고 금액도 중요하지만 스테이트먼트 상에 입금된 자금 출처 또한 중요한 심사 요인으로 보고 있다.

사실 적은 금액의 다운이 될 경우 당연히 철저히 조사를 해야겠지만 충분한 금액이 다운되는 경우 불필요한 일이다. 즉 50만 달러 주택 구입에 30만 달러 다운하고 20만 달러를 융자를 한다고 보면 다운하는 30만 달러를 5%나 10% 다운하는 고 위험 군의 융자와 똑같은 잣대로 은행서류를 심사를 하는 것은 무리가 있다는 것이다.

필자도 적극 동의 하지만 현행 적용되는 은행 서류 심사는 다운 페이먼트의 퍼센트에 상관없이 동일한 조건으로 심사를 한다. 그러니 다운 금액이 많고 주택 구입을 위해 한인들처럼 캐쉬를 갖고 있는 고객들은 은행 서류 준비하는 것이 여간 고통스러운 일이 아니다.
이번 시간은 자금의 출처와 종류들을 알아보자

1. 두 달 은행 서류
융자 은행에서 입금 출처를 조사한다고 무작정 수개월에 거쳐서 추적을 하는 것은 아니고 융자 시점으로 그 달과 그 전달의 은행 서류를 보여주면 되는데 최소 두 달 은행 서류가 필요로 하다.

간혹 고객 중 은행 서류를 보내달라고 하면 맨 첫 장만 달랑 이멜로 보내는 고객이 있는데 서두에 언급한 것처럼 현 잔고 금액도 중요하지만 심사관은 두 달 동안 자금의 입금 출처를 확인한다. 그래서 은행 서류는 첫 장부터 마지막 장까지 제출하여야 한다.

자금 출처를 준비하는 가장 좋은 방법은 융자를 받기 수개월 전부터 갖고 있는 자금을 은행에 천천히 입금시키는 것이다. 하지만 은행에 보여주는 스테이트먼트 상 그 달에 입금된 자금 중 수 천 달러 이상일 경우엔 무조건 출처를 밝혀야 된다는 것이다. 특히 캐쉬 입금은 출처가 불분명한 자금으로 간주하고 자금으로 인정하지 않는다.

2. 가족 간 증여(Gift Fund)
은행에서 인정하는 자금 출처 중 하나가 친인척으로부터 받은 증여금이다. 이것을 Gift Fund라고 한다. Gift를 증빙하기 위해서는 친인척으로부터 받은 체크가 은행 간 결재가 끝나고 처리된 사본과 Gift를 준 친인척의 간단한 Gift Letter정도가 필요하다.

Gift자금이 수개월 전에 입금이 된 상태면 출처를 밝힐 필요는 없고 현재 보이는 스테이트먼트에 나오거나 아직 입금은 되지 않았으나 클로징 전에 받을 금액도 Gift로 진행할 수가 있다. 이 자금은 클로징 몇 주 전까지는 입금이 되어야 되고 동일하게 체크사본과 편지가 필요로 하다.

은행에서 Gift를 인정한다고 해서 다운할 금액 전체를 Gift로 진행을 할 수도 있지만 프로그램에 따라서 최소 다운금액의 5%는 융자 얻는 고객의 자력으로 준비가 되어야 하는 경우도 있다.

예를 들면 40만 달러 주택에 다운을 30만 달러를 한다고 가정하면 5%인 최소 2만 달러는 고객이 제출하는 은행 스테이트먼트상 지난달부터 남아 있는 자금이 되어야 한다는 것이다. 프로그램마다 조금씩 차이가 있으니 미리 확인할 필요가 있다.

3. 셀러 증여금(Seller contribution)
클로징 비용이 보족한 고객들에게는 아주 유용한 클로징 준비 수단이 되는데 혹 무슨 셀러로부터 증여를 받는가라고 생각하는 고객들이 있을 것이다.

이해하기 쉽게 예를 들어 보면 셀러의 리스팅 가격은 40만 달러이고 바이어의 오퍼가격은 38만 달러인데 이것이 절충이 되어 39만 달러로 결정이 되었다고 하자 이때 비이어가 딱 38만 달러의 20% 정도 다운할 자금이 있고 클로징 비용이 부족하다고 할 때 사용 가능한 방법이 셀러 증여금(Seller contribution 또는 Seller concession)이다.

즉 계약은 40만 달러로 진행을 하되 셀러가 클로징금 비용으로 바이어에게 1만 달러를 크로징 때 증여하는 것이다.
여기서 몇 가지 유의할 점은 셀러 증여금이 클로징 비용 이상 넘어가지 못하고 또한 증여금이 구입 가격의 3% (경우에 따라 6%) 정도를 넘지 못한다.

또한 가장 중요한 주택 감정이 계약 금액만큼이 나와야 된다. 물로 감정사에게 계약서에 셀러 증여금이 얼마로 진행되는 것을 모두 밝혀야 한다.

4. 주택을 파는 자금 유용 (Sale Pending Fund)
고객들 중 지금 갖고 계신 주택을 팔고 새로 주택을 구입하기 위해 융자를 진행 할 수도 있다. 다운할 금액은 지금 진행되고 있는 주택의 매매 후 지급될 금액이라고 하면 은행에서 인정을 하고 융자 신청이 가능하다. 조건은 구입 주택에 필요한 전체 자금이나 그 이상이 클로징 직전까지 마련이 되어야 한다.

간혹 팔고 사는 클로징을 같은 날에 하는 경우가 있다. 파는 클로징을 오전에 하고 클로징 서류와 받은 체크사본을 오후에 구입하는 클로징 때 제출함으로써 클로징이 가능하다. 이렇게 클로징을 하기 위해선 사전 준비가 철저히 되어야 가능하다. 가급적 파는 클로징을 일주일 정도 전에 이루어지게 하는 것이 유리하다.

융자에 있어서 은행 서류 준비는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 필자는 은행 서류 준비에 대해서 여러 번 칼럼으로 기고를 했으나 정작 주택 구입하는 고객들을 보면 은행 서류들이 가장 문제가 많이 발견된다. 자기가 갖고 있는 자금이 소중한 내집 마련이 지연되는 요소가 되거나 걸림돌이 되어서는 안 될 것이다.

△문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>