간혹 가다 전화를 받곤 한다. 남은 모기지를 전부 갚으려고 하는데 혹시 어떤 페널티를 내어야 하나요? 십 년도 전 서브프라임 사태가 있기 전에는 주택모기지를 조기 상환 할 경우 페널티를 내었다.

하지만 1차 모기지의 원금 상환 시 벌금이 부과되던 것이 사라진 지는 아주 오래다 하지만 2차 홈에퀴를 조기 상환은 3년 이내 홈에퀴를 라인을 클로즈할 경우 조기 상환 벌금이 발생할 수도 있다.

요즘처럼 모기지 이자가 천정부지로 오른 때도 없는데 코로나 기간만 하더라도 30년 고정이자가 3% 초반이었는데 지금은 8%에 육박한다. 20년 만에 이런 높은 이자가 처음이라 감당이 잘 안 된다.

물론 시장은 파는 셀러도 팔고 이사 가려니 새로 얻을 모기지 이자가 부담이 돼서 팔려고 내놓지도 않고 그러니 시장엔 매물이 눈에 띄게 줄었고 바이어도 이자가 너무 높아 마음을 접거나 그래도 구입하려고 해도 늘어난 이자로 지출이 높아 DTI의 문제로 융자가 어려워졌다.

이번 시간은 지금 융자를 받아 놓은 고객이 어떻게 해서 원금상환을 조기에 할 수 있는지 그 방법과 유익에 대해서 나눠보자.

1. 30년 고정 프로그램의 이해
우선 고정 프로그램에 대해서 충분히 이해해야 한다. 30년 고정으로 융자를 얻었다면 빌린 돈을 30년 안에 상환하는데 여기서 고정이란 이자가 30년 동안 변하지 않고 고정된 다는 것이다.

이 말은 월페이먼트가 30년 동안 고정이 된다는 말이다. 조금 센스가 있으면 30년 동안 월페이먼트가 고정이 된다는 의미는 그 페이먼트 중에 원금과 이자의 조합이 변한다는 것을 알아차릴 수 있다.

예를 들면 40만 달러를 수년 전에 그래도 괜찮은 이자인 4% 이자로 30년 고정으로 융자를 얻었다면 월 $1,910 정도 내게 되는데 맨 첫 달은 $1,910중 원금 상환이 $576 이자가 $1,334 정도였다 그리고 매달 2달러 정도가 이자는 줄고 원금은 줄어든 그 금액만큼 많이 갚게 된다.

앞서 말한 것처럼 전부 상환할 때까지 월 $1,910은 변함이 없다. 물론 세금과 보험을 같이 낼 경우 세금은 매년 조금씩 인상된다. 가끔 세금이 올랐는데 모기지 스테이트먼트를 갖고 와서 왜 월페이먼트가 올랐냐고 따지는 분이 계신데 세금을 매년 똑같이 맞출 수는 없다.

만약에 이 고객이 15년 동안 똑같이 페이먼트를 했다고 가정하면 15년 뒤엔 원금을 14만 불 정도 상환하고 아직 26만 달러는 더 갚아 나가야 한다.
그리고 15년에도 똑같은 월 페이먼트지를 내게 되고 원금은 매월 $1046이고 이자는 $864로 원금 상환이 훨씬 많아진다.

이처럼 이 고객이 15년을 갚아 나가도 남은 원금이 아직 절반이 넘는다 그래서 고객들은 차라리 30년 보다 15년을 하면 좋겠다고 생각한다. 그럼 30년 고정을 얻은 사람은 어떻게 해야 좀 더 일찍 모기지에서 벗어날 수 있을까?

2. 30년을 15년 페이먼트로
그럼 이제 30년 모기지 융자로 15년 안에 갚아 버리는 방법에 대해 설명해 보자. 앞서 언급처럼 서브 프라임 사건 이후 주택모기지 융자에서 조기 상환 벌금이 거의 없어졌다. 조기 상환하는 방법은 여러 가지가 있는데 30년 고정을 얻었지만 매달 추가로 월페이먼트를 더 내어 조기 상환이 가능하다.

즉 모기지 융자를 30년 고정으로 얻어 매월 페이먼트 고지서가 $1910로 나오더라도 15년 상환에 맞춰 한 달에 추가로 천불 정도 원금을 더 갚아 나가면 거의 15년이 되면 상환이 마무리된다.

조기 상환 방법은 이 처럼 매월 추가로 일정액을 더 낼 수도 있고 매년 한 번씩 보너스나 커미션을 받는 기회가 있다면 그때마다 조금 큰 자금을 한 번씩 원금 상환도 가능하다. 또한 사업체를 매각하거나 본국에서 큰 금액을 송금받을 때도 원금 상환의 기회가 된다.

상담을 하다 보면 많은 고객들이 30년 고정을 얻은 뒤 추가 상환을 하면 이 상환금액이 전체 30년 동안의 원금과 이자를 같이 갚아 가는 것으로 오해하고 있다. 절대 아니다. 추가 상환은 100% 원금을 갚는 것이니 안심해도 된다. 다음 달 내는 이자는 이번달에 남아있는 원금에 대한 이자이다. 즉 매달마다 원금이 줄어들면 내는 이자도 줄어드는 것이다.

3. 10만 달러를 갚으면 얼마나 단축되나?
5만 달러나 10만 달러를 일시불로 갚을 때 30년 고정 기간이 얼마나 줄어드는가? 많은 주택 오너들이 궁금해하는 질문이다. 이것을 이해하기 위해 먼저 30년 고정 모기지에서 한 가지 더 알아야 할 것은 순번이다. 30년 고정은 매달 1번씩 페이먼트 기준으로 1년에 12달 30년에 360번으로 페이먼트 순번이 짜여 있다.

앞서 설명처럼 40만 달러를 4%로 30년 고정 모기지로 받은 고객이 1년 동안 페이먼트를 추가 상환 없이 갚아 나갔다고 하면 1년 뒤엔 12번 페이먼트를 한 것이 되고 원금을 7천 달러 정도 갚고 남은 원금이 39만 7천 달러가 된다. 여기서 고객이 10만 달러를 어떤 기회가 생겨 원금을 상환했다고 하자 이렇게 되면 10만 달러는 전부 원금 상환이 남고 남은 원금 잔액은 29만 7천 달러가 된다.

이럴 경우 다음 달도 고정 월 페이먼트인 $1910로 동일하다 하지만 10만 달러 상환으로 인해 전체 순번 중 원금이 29만 7천 달러인 순번으로 건너뛰게 된다. 즉 29만 7천 불 정도의 순번은 140번 정도가 되고 360에서 140을 빼면 220번이 남으니 대략 18년 정도 남은 것이 된다.

이와 같이 1년 뒤라도 원금 상환을 일시불로 갚으면 남은 연수가 20년이 될 수도 15년이 될 수도 10년이 될 수도 있다. 즉 30년 상환으로 얻었다고 꼭 30년 동안 갚아야 되는 것이 절대 아닌 것이다.

4. 이자가 높을 때 낮은 모기지 이자 원금은 갚아야 하나?
지금처럼 이자가 높게 고공행진을 할 때 본인의 모기지 이자가 낮다면 여유 자금이 있더라도 굳이 모기지 상환을 할 필요가 없다. 요즘은 은행에서 CD이자를 5%까지 파는 곳도 여럿 있다.

본인 모기지 이자가 4%인데 시중 은행 CD가 5%라면 굳이 원금을 먼저 상환할 이유가 없는 것이다. 낮은 이자는 그만큼 즐기고 시장이 바뀌어 시장 금리가 더 낮아진다면 그땐 높은 모기지 원금 상환이 유리하다.

이처럼 30년 고정 모기지 융자를 길게 설명한 것은 우리 한인 문화가 빨리빨리 갚아 가는 것을 좋아하는데 무리해서 15년 고정 모기지를 얻었다가 당시에는 월 페이먼트가 무리가 없었지만 10년 세월을 그 누가 장담을 할 수 있겠는가?

월 페이먼트를 좀 더 잘 이해를 해두면 이자를 몇 푼 더 내더라도 장기적으로 보면 아주 안전하게 모기지를 조기 상환할 수가 있다. 혹이 상기 설명이 어려우면 은행을 한번 방문해서 프로그램 표를 보면 좀 더 쉽게 이해할 수 있다. 손님들은 대뜸 전화해서 오늘의 이자만 알아보는데 사실 이자보다 융자 프로그램을 이해하면 수만 달러를 절약할 수가 있다. 아주 중요하다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>