오늘은 최근 Redfin에서 발표한 팬데믹 기간 중 가장 큰 폭의 가격 상승을 기록한 대표적인 지역 10곳을 중심으로 그동안 뜨거웠던 구입 열기가 식어가면서 이 지역의 부동산시장에 어떤 영향을 주고 있는지 알아보고자 한다.

먼저 팬데믹 기간 중 가장 핫 했던 지역은 텍사스주의 오스틴을 꼽을 수 있다. 그 뒤를 이어 시애틀, 덴버, 라스베가스, 북가주의 샌호세, 샌프란시스코, 오클랜드, 샌크라멘토, 스탁톤 등이 뒤를 잇고 있다. 이들 지역들엔 대표적인 공통점이 있다. 바로 하이텍(Hi-Tech) 기업들이 몰려 있거나 인근에 위치하고 있다는 점이다. 지난 1년간 급격히 오른 주택 금리로 인해 이 지역들도 올해 들어 빠른 속도로 하강 곡선을 그리고 있다. 여기서 빠른 속도의 하강이란 가격이 아니라 주택 거래량을 말한다. 가격은 일시 조정이 되고 있지만 그 속도가 바이어들이 기대한 만큼 빨리 내려가고 있지 않다는 것이다. 예를 들어 시애틀 지역은 지난해에 비해 거래량이 40%, 샌호세 지역은 30% 이상 거래량이 급감한 상대다. 거래량 감소가 최근의 하이텍 회사들의 계속되는 Layoff가 큰 영향을 준다고 답한 에이전트는 그리 많은 수가 아닌 것으로 조사되었다. 대부분의 에이전트들은 오히려 매물 부족을 가장 큰 거래량 감소의 원인으로 꼽고 있다.

이 문제는 필자도 여러 번 지면에서 지적했듯이 팬데믹 시작 전부터 근본적으로 부동산 시장의 바탕에 깔려 있던 문제였지만 팬데믹을 거치면서 그 심각성이 정점을 이룬 것이다. 이자율이 오르고 바이어들이 시장에서 대폭 철수했지만 아직도 매물이 생각보다 없다는 것은 부동산 시장의 근본적인 공급 부족이 아직도 해소되지 않고 있다는 증거다. 따라서 하이텍이 몰려 있는 이 지역들은 최근 거래량이 급격하게 감소하면서 심각하게 침체된 부동산 시장 분위기를 보이고 있음을 이번 Redfin보고서는 보여주고 있다.

침체의 이유들로는 아래와 같은 것들을 지적하고 있다.

▲주식시장: 하이텍 종사자들은 대부분 다니는 회사 주식을 상당수 보유하고 있다. 팬데믹 때 급등한 주식 가격이 이제는 반대로 바닥을 치고 있기 때문이다. 즉, 페이퍼 머니(Paper Money)가 줄어들면서 떨어진 가격에 주식을 팔아 주택을 구입할 용기가 나지 않는다는 것이다.

▲Layoff: 가주 베이지역과 시애틀의 하이텍 회사들의 layoff붐은 이미 몇 달 전부터 본격적으로 시작되어서 현재도 진행중이다. layoff 로 직장을 잃은 사람들은 당연히 주택을 구입할 수도 없지만 layoff를 당하지 않았더라도 주변의 layoff 분위기는 심리적 위축감을 주어 주택 구입은 엄두도 내기 힘들기 때문이다.

▲부족한 매물: 시애틀, 북가주에는 이러한 하이텍 기업 종사자들 이외에 주택을 구입하고 싶어하는 바이어들이 아직도 많이 있다. 헌데 매물의 숫자가 턱없이 부족하다 보니 거래량이 반토막이 난 상태다. 역시 이 지역 부동산 침체의 대표적 원인이다

▲높은 가격: 팬데믹 전부터 오르기 시작한 주택 가격은 팬데믹을 거치면서 천정부지로 오르다 보니 구글, 아마존, 마이크로 소프트 등 하이텍에 근무하는 종사자들은 물론 그 지역 타주민들도 높은 주택 가격에 아직도 주택 구입은 아직도 요원한 희망사항이다. 가격이 빨리 떨어지려면 매물이 빠른 속도로 시장에 쏟아져 나와야 하는데 실상은 그렇지 못하다 보니 답답한 마음 뿐이다.

▲높은 이자율: 현 주택 금리는 대략 6.5%대를 보이고 있다. 2022년도 초까지만 해도 거의 4% 미만의 이자율을 보이던 것이 불과 1년 사이에 6.5%까지 오른 것이다. 이자율은 올랐는데 주택 가격은 상대적으로 많이 떨어지지 않아서 집 페이먼트만 대폭 늘어나게 된 셈이다.

결론적으로 팬데믹 기간 중 가장 핫한 지역들은 최근 빠른 속도로 열기가 식으면서 거래량은 급감하면서 타 지역에 비해 심각한 침체를 겪고 있지만 가격은 상대적으로 빠른 속도로 하강하고 있지 않고 있다는 것이다. 바로 매물 부족 때문이다.

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