셀러가 바이어에게 돈을 주는 황당한 상황이 있다. 주택매매는 당연히 바이어가 셀러에게 자금을 지불한다 그런데 셀러가 오히려 바이어게 주는 경우가 있다. 그것도 계약서에 정확히 명시를 해서 준다. 왜 이런일이 발생할까? 이번 시간은 바이어가 융자를 받을시 각종 자금의 종류에 대해서 알아보자.

1.셀러 증여금(Seller contribution)
셀러가 바이어게 일정 금액을 주는 경우이다. 예로 들어 보자 셀러는 본인의 코압을 바이어에게 29만 5천달러로 팔았다. 20% 다운하고 바이어는 80% 융자 승인이 났다. 바이어는 필요 서류를 코압 보드에 제출 하여 보드 심사를 기다리는 중이다.

그런데 보드에서 연락이 왔다. 구입 가격이 29만 5천달러는 너무 낮아서 30만 달러를 해야 한다는 것이다. 바이어는 29만 5천달러에 셀러와 계약을 마쳤는데 보드에서 30만 달러가 아니면 승인을 안해 준다는 것이다.

그래서 셀러와 바이어는 셀러 증여금 5천 달러를 바이어에게 주기로 하였다. 즉 계약은 30만 달러로 하되 클로징시 셀러가 바이어에게 5천 달라를 지급하는 조건이다. 이렇게 받은 셀러 증여는 오직 클로징 비용으로만 사용 되어야 하며 6~9% 정도까지 셀러가 바이어에게 증여를 할 수 있다.

셀러 증여금은 주로 바이어 마켓일때 이루어 지는데 하나 더 예를 들어 보자. 매매 가격이 90만 달러에 진행이 되었다. 80% 융자를 받길 원하는데 그럼 72만달러이다. 최근 은행에서 바뀐 가이드 라인이 $726,200까지가 컨포밍이고 이보다 큰 금액은 점보융자이다. 원래는 점보 이자가 더 높았으니 지금은 반대로 컨포밍보다 점보 이자가 1%이상 더 낮다.

그러니 고객은 융자를 $6,200만 더 받으면 한달에 500달러 이상 월 페이먼트가 낮아졌다. 황당한 일이지만 융자를 더 받는데 월 페이먼트가 낮아진다. 이때 계약을 91만 달러로 하고 80% 융자면 점보융자가 된다.

그리고 1만 달러는 셀러가 바이에게 클로징때 셀러 증여금(Seller contribution 또는 Seller concession)으로 주면 된다. 이때 중요한 것은 감정가가 91만 달러 이상 나와 줘야 한다. 셀러 증여금이 이처럼 바이어의 자금으로 사용 될 수가 있다. 의외로 이것을 알아 두면 유용하게 클로징시 사용 될 수가 있다.

2. 가족간 증여(Gift Fund)
은행에서 인정하는 자금 출처 중 하나가 친인척으로부터 받은 증여금이다. 이것을 Gift Fund라고 한다. Gift를 증빙하기 위해서는 친인척으로 부터 받은 체크가 은행간 결재가 끝나고 처리된 사본과 Gift를 준 친인척의 간단한 Gift Letter정도가 필요하다.

Gift자금이 수개월 전에 입금이 된 상태면 출처를 밝힐 필요는 없고 현재 보여지는 두 달내 스테이트먼트에 나오거나 아직 입금은 되지 않았으나 클로징 전에 받을 금액도 Gift로 진행할 수가 있다.

이 자금은 클로징 몇 주 전까지는 입금이 되어야 되고 동일하게 체크사본과 편지가 필요로하다. 은행에서 Gift를 인정한다고 해서 다운할 금액 전체를 Gift로 진행을 할 수도 있지만 프로그램에 따라서 최소 다운금액의 5%는 융자 얻는 고객의 자력으로 준비가 되어야 하는 경우도 있다.

예를 들면 40만 달러 주택에 다운을 30만 달러를 한다고 가정하면5%인 최소2만 달러는 고객이 제출하는 은행 스테이트먼트상 지난달부터 남아 있는 자금이 되어야 한다는 것이다. 프로그램에 따라 약간씩 차이가 있으니 전문가와 사전에 상담을 요한다.

3.주택을 파는 자금 유용 (Sale Pending Fund)
바이어가 지금 살고 있는 주택을 팔고 구입한다고 하면 팔려고 하는 주택 자금을 은행은 바이어 자금으로 인증해 준다. 조건은 구입 주택에 필요한 전체 자금이나 그 이상이 클로징 직전까지 마련이 되어야 한다.

간혹 팔고 사는 클로징을 하루에 하는 경우가 있다. 파는 클로징을 오전에 하고 클로징 서류와 받은 체크사본을 오후에 구입하는 클로징때 제출함으로써 클로징이 가능하다. 이렇게 클로징을 하기 위해선 사전 준비가 철저히 되어야 가능하다. 가급적 파는 클로징을 일주일 정도 전에 이루어 지는 것을 권장한다.

4.최소 두 달 은행 서류
가장 중요하고 기본이 되는 서류가 두달 은행 스테이트먼트이다. 융자 은행에서 입금 출저를 조사한다고 무작정 수개월에 거쳐서 추적을 하는 것은 아니다. 융자 시점으로 그 달과 그 전달의 은행 서류를 보여주면 되는데 최소 두 달 은행 서류가 필요로 하다.

간혹 고객 중 은행 서류를 보내달라고 하면 맨 첫 장만 달랑 팩스로 보내시는 고객이 있는데 서두에 언급한 것처럼 현 잔고 금액도 중요하지만 심사관은 두 달 동안 자금의 입금 출처를 확인한다.

그래서 은행 서류는 첫 장부터 마지막 장까지 제출 하여야 한다. 자금 출처를 준비하는 가장 좋은 방법은 융자를 받기 수 개월 전부터 갖고 있는 자금을 은행에 천천히 입금시키는 것이다. 하지만 은행에 보여주는 스테이트먼트 상 그 달에 입금 된 자금 중 수 천 달러 이상일 경우엔 무조건 출처를 밝혀야 된다는 것이다.

5. 캐쉬 자금
융자에 있어서 가장 힘든 부분이 고객들이 갖고 있는 현금이다. 은행에서 현금은 절대 고객의 자산으로 처리 해 주지 않는다. 가장 좋은 방법은 현금을 보유하지 않고 항상 은행에 입금하는 것이고 그래도 현금을 갖고 있다면 서둘로 조금씩 나누어 은행에 입금을 해 두어야 한다.

은행은 2달 스테이트먼트를 요구하는데 두 달전에 입금한 내역에 대해서는 확인하지 않는다. 그러니 현금을 갖고 내집마련을 희망한다면 서둘러 은행에 입금이 되어 있어야 한다.

추가로 은행에 스테이트먼트를 보여줄때 혹시 불필요한 지출이 있는지 확인해야 한다. 큰 금액으로 지출이 된 기록이 있으면 그 이유를 밝혀야 하고 불필요한 컨디션이 계속 요구될 수 있다. 그렇기에 주택구입을 희망한다면 수개월 전부터 은행 입출금을 관리할 필요가 있다.

융자에 있어서 은행 서류 준비는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 필자는 은행 서류 준비에 대해서 여러번 칼럼으로 기고를 했으나 정작 주택 구입하는 고객들을 보면 은행 서류들이 가장 문제가 많이 발견된다. 자기가 갖고 있는 자금이 소중한 내집 마련이 지연되는 요소가 되거나 걸림돌이 되어서는 안될 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>